"Spekulationsfrist" für institutionelle Anleger

20. Mai 2010, 16:58
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Großinvestoren missbrauchen Immo-Fonds als Cash-Ersatz, kritisiert die Branche. Eine Behaltefrist kommt

In der Immobilienfonds-Branche herrscht Aufregung. Grund dafür sind mehrere anstehende gesetzliche Neuerungen, die schon für heiße Diskussionen sorgen.

Zum Beispiel in Deutschland: In unserem Nachbarland fand kürzlich ein "Diskussionsentwurf" des Finanzministeriums für eine Novelle des deutschen Immobilienfondsgesetzes den Weg in die Medien. In dem Papier stehen nämlich radikale Vorschläge: So sollte es bei Fondsanteilen eine generelle Behaltefrist von zwei Jahren geben, Anleger also künftig frühestens nach Ablauf dieser Frist ihre Anteile an offenen Immobilienfonds wieder verkaufen können. Zudem sollten Fonds mit einem deutlich reduzierten Wert ihrer Immobilien kalkulieren, um Anleger vorsorglich vor Einbußen durch Abwertungen zu schützen - die Rede war von einer pauschalen Abwertung um zehn Prozent.

Zwei deutsche Fonds mussten schließen

Die Fondsbranche lief insbesondere gegen die Bestandsabwertung Sturm. Gleichzeitig versuchte der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) zu kalmieren: Es handle sich nur um ein Diskussionspapier, die Anleger sollten sich in Besonnenheit üben. Dennoch zogen in der Folge viele Anleger in Deutschland Geld aus offenen Immobilienfonds ab, zwei Fonds mussten die Rücknahme ihrer Anteile vorläufig bis auf weiteres stoppen.

Tage später folgte die Entwarnung: Der Obmann der CDU/CSU-Fraktion im Finanzausschuss des Bundestags, Hans Michelbach, äußerte sich zerknirscht über die vorzeitige, unakkordierte Veröffentlichung des Entwurfs und hielt fest, dass man zum bewährten Modell des offenen Immobilienfonds stehen würde. Und die in dem Papier enthaltenen automatischen Abschläge auf die von Sachverständigen ermittelten Immobilienwerte würden mit Sicherheit nicht kommen.

Fristen für Institutionelle

Auch auf Österreich schwappte die Diskussion über, zumal auch hier schon seit längerem über Behaltefristen debattiert wird. Mit einer wichtigen Einschränkung: Diese sollen nur für institutionelle Anleger gelten, an eine solche "Spekulationsfrist" (derzeit sind Immobilienfonds verpflichtet, ihre Anteile jederzeit wieder zurückzunehmen) für Privatanleger war nie gedacht.

"Derzeit befindet sich eine Novelle in Vorbereitung, die den Schutz von Kleinanlegern weiter ausbauen wird. Institutionelle Investoren sollen über eine eigene Anteilscheinklasse, die längere Bindungsfristen vorsieht, in Immobilien-Investmentfonds investieren können", erklärt Dietmar Rupar, Generalsekretär der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften (VÖIG). Anders als in dem deutschen Papier wird in Österreich eine Frist von sechs Monaten überlegt. Damit solle sichergestellt werden, dass Großinvestoren nicht kurzfristig Gelder in Immobilienfonds "zwischenparken".

"Missbrauch" der Immo-Fonds

Auch Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Immobilien KAG, die vor zwei Jahren den bisher "jüngsten" österreichischen Immobilienfonds aufgelegt hat, begrüßt die Idee einer Behaltefrist für institutionelle Investoren. "Die missbrauchen die Fonds sonst als Cashanlage-Ersatz", erklärt er im Gespräch mit derStandard.at. "Das wollen wir aber nicht. Die Institutionellen sollen gebunden sein - das wäre auch eine positive Botschaft an die Kleinanleger."

Im Übrigen würden die institutionellen Anleger in seinem Fonds - sie machen derzeit ohnehin nur rund vier Prozent des Volumens aus - bereits jetzt vertraglich an eine längere Behaltefrist gebunden, "aber eine gesetzliche Regelung hätte natürlich mehr Kraft".

EU-Richtlinie wird begrüßt

Dass sich die Debatte in Deutschland anhand des Diskussionspapiers so aufschaukeln habe können, das sei vom Berliner Finanzministerium "kommunikationsmäßig höchst ungeschickt" gehandhabt worden, kritisiert Karl.

Was er hingegen nicht kritisiert, ist die jüngst auf EU-Ebene abgesegnete Hedgefonds-Richtlinie. Diese wird auch die Immobilienfonds betreffen, denn der zu Grunde liegende Gesetzesentwurf der EU-Kommission umfasst alle Manager "alternativer Investmentfonds", und dazu gehören u.a. auch Rohstoff- und Immobilienfonds.

Karl sieht dem aber sehr gelassen entgegen: "Die Richtlinie soll kommen", es sei nämlich zu begrüßen, wenn der Sektor stärker reguliert und ein genauer aufsichtsrechtlicher Rahmen geschaffen wird. Denn: "Die offenen Immofonds erfüllen das, was hier verlangt wird, ohnehin bereits jetzt. Das Immofondsgeschäft ist durch das Immobilien-Investmentfondsgesetz geregelt, die Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften werden von der Finanzmarktaufsicht beaufsichtigt." Deshalb zieht Karl den Schluss: "Wir müssen uns vor der Richtlinie nicht fürchten."

Trend zu Wohnimmobilien

Auch der Verkauf von Fonds-Anteilen läuft wieder recht gut, nachdem vor zwei Jahren im Zuge der Finanzkrise teilweise Anteile aus dem Sektor abgezogen worden waren. Seit Jahresende 2009 hat das Volumen der österreichischen Immofonds laut Angaben der VÖIG wieder um rund zehn Prozent zugelegt, von 1,94 Mrd. auf 2,14 Mrd. Euro.

Karl sieht bei den österreichischen Fonds einen klaren Trend zum Investment in Wohnimmobilien, auch sein Fonds investiert seit längerem nur noch in österreichische Wohnobjekte. "Das Segment Wohnen ist ideal für uns, weil es konjunktur-unabhängig ist. Das Produkt Wohnen ist stabil und auf Jahrzehnte abgesichert." Gute Objekte zu bekommen wird aber zunehmend schwieriger. "Im kleinteiligen Bereich mischen mittlerweile auch Private ordentlich am Markt mit." (Martin Putschögl, derStandard.at, 20.5.2010)

  • Kurzfristige Spekulanten sollen aus den Immobilienfonds gedrängt werden, denn diese seien langfristige Anlageprodukte, stellt die Branche klar.
    foto: derstandard.at/gedlicka; montage: derstandard.at

    Kurzfristige Spekulanten sollen aus den Immobilienfonds gedrängt werden, denn diese seien langfristige Anlageprodukte, stellt die Branche klar.

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