Promotion - entgeltliche Einschaltung

Ein Leben lang auf solidem Grund

11. Mai 2010, 16:53
posten

Der Baurechtsvertrag bringt dem Grundeigentümer laufende Erlöse und dem Berechtigten Rechts- und Planungssicherheit auf lange Sicht

Als sich die heutigen Besitzer vor Jahren in das historische Häuschen verliebten, war das Gebäude in Waidhofen/Ybbs praktisch dem Verfall preisgegeben. Die Familie traf die Entscheidung, sich hier -niederzulassen und das idyllische, von Wald und Wiesen umgebene Anwesen von Grund auf zu sanieren.

Förderungswürdiger Wohnsitz

Die rechtliche Basis mit dem Grundstückseigner Bundes-forste bildet ein so genannter Baurechtsvertrag. Ein solcher kommt zum Einsatz, wenn der Liegenschafts-eigentümer "nur" sein Gebäude verwerten, sich aber das Grundstück behalten will. 45 Jahre können die stolzen Bewohner zunächst einmal laut Vertrag mit dem Gebäude verfahren, wie es ihren Lebensumständen entspricht. Sie können weiter umbauen, vermieten, verkaufen, vererben. Da es sich um einen Hauptwohnsitz handelt, wären sie auch förderungswürdig. Die Bundesforste können sich dieser rechtlichen Konstruktion noch nicht allzu lange bedienen, denn vor 1995 war es nur Gebietskörperschaften und Kirchen gestattet, Baurechte zu vergeben. "Mit der Novellierung des Baurechtsgesetzes Anfang der 1990er-Jahre wurde die Sache auch für die Bundesforste interessant", sagt ÖBf-Immobilien-Chef Günther Lettau. Das zivilrechtliche Baurecht (nicht zu verwechseln mit dem verwaltungsrechtlichen Baurecht, Anm.) behandelt nutzungs-, eigentums- und verwertungsrechtliche Aspekte von Bauwerken und scheint auch im Grundbuch auf. Der Inhalt eines solchen Vertrages wird weitgehend dem Willen der Vertragsparteien überlassen. Schranken setzt das Baurechtsgesetz nur insofern, als es vorsieht, dass das Baurecht für nicht weniger als zehn und nicht mehr als 100 Jahre eingeräumt werden darf.

Üblicherweise werden 15 bis 20 Jahre vor Ablauf des Vertrages mit dem Berechtigten Verhandlungen aufgenommen, um die weiteren Absichten der Hausbesitzer zu klären, beschreibt Lettau die Vorgangsweise. Für den Bauberechtigten ein wichtiger Punkt, denn nach diesem Zeitraum fallen oft größere Investitionen an, deren Einsatz vermutlich wesentlich von einer möglichen Verlängerung abhängt. "Wir haben ja ein grundsätzliches Interesse daran, die Laufzeit weiter zu verlängern." Wird ein Vertrag nicht verlängert, erlischt das Baurecht. Das Bauwerk fällt damit an den Grundstückseigentümer zurück. Für die baulichen Aufwen-dungen gebührt dem Vertragspartner die vertraglich vereinbarte Aufwandsentschädigung, meist in der Höhe von einem Viertel des Bauwerts zum Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts.

Erfahrung seit 2004

Der Vorteil für den Eigentümer sind die laufenden Erlöse, erläutert Günther Lettau: "Den ÖBf fließen kontinuierlich Einnahmen zu, im Gegensatz zum Verkauf." Mit der Vergabe von Baurechten wurde bei den Bundesforsten 2004 begonnen. Sie tragen das Ihre zur Betriebs-leistung bei, die 2009 im gesamten Immobiliensegment mehr als 33 Millionen Euro erreicht hat. Derzeit bringen die Baurechtszinsen rund 1,9 Millionen Euro pro Jahr. Die Verzinsung liegt bei vier Prozent beim Baurecht. Im Sozialbau fällt sie niedriger und im gewerblichen Bereich in der Regel etwas höher aus. 20.000 Verträge sind derzeit abgeschlossen. Rund 1500 Gebäude sind vermietet, etwa die Hälfte eigne sich grundsätzlich zur Baurechtsvergabe. "In den nächsten Jahren werden wir versuchen, auch Mietern dieses Angebot zu unterbreiten. Immerhin profitiert man davon auf Lebenszeit", sagt Lettau.

Die Vorteile für den Bau-berechtigten liegen für ihn auf der Hand: "Er muss das Grundstück nicht kaufen. Wenn ich etwa an den Quadratmeterpreis in Purkersdorf denke, dann ist so ein Grundstück unter 150.000 Euro kaum zu haben. Dann muss aber erst einmal gebaut werden. Dagegen fällt so ein Baurechtszins mit 1500 bis 2000 Euro pro Jahr - angepasst an den Verbraucherpreisindex - recht günstig aus." Wer geringe Eigenmittel hat, könnte sich für diese Alternative interessieren. Als passende Konstruktion erwies sich der Baurechtsvertrag auch, als der Sitz der früheren Forstverwaltung in Bischofshofen aufgelöst wurde. Auf Grund der guten Wohnlage und des steigenden Bedarfs an geförderten Mietwohnungen konnte mit der Salzburg Wohnbau ein Partner gefunden werden, der auf dem Areal eine Wohnanlage mit 72 Wohneinheiten errichtete. Für manch einen sei diese Form des Besitzerwerbs beim ersten Hinschauen gewöhnungsbedürftig, schränkt Lettau ein. "Gewerbebetriebe tun sich hingegen leicht damit. Kein Problem hat auch ein jüngeres Publikum, das Leasing gewohnt ist."

Wissen:

Skihütte Hornspitz - Die ursprüngliche Waldfläche wurde nach der Idee und auf Betreiben der Wallner GmbH auf Baurechtsbasis als Grundfläche für eine Skihütte genutzt. Voraussetzungen waren eine "Sonderwidmung Tourismus" und die Errichtung eines Versorgungsweges. Die Kosten für dessen Errichtung wurden zu gleichen Teilen auf Wallner GmbH, Dachstein Tourismus AG und ÖBf AG aufgeteilt, der Bau wurde von der ÖBf-Forsttechnik Steinkogl durchgeführt. Vorteil für den Partner ist eine Skihütte in bester Lage, Vorteil für die ÖBf AG eine deutlich bessere Verwertung gegenüber der Waldfläche. Laufzeit des Baurechts: 99 Jahre.

  • Skihütte Hornspitz: Dank Baurecht deutlich bessere Verwertung gegenüber der Nutzung der Waldfläche.
    foto: öbf

    Skihütte Hornspitz: Dank Baurecht deutlich bessere Verwertung gegenüber der Nutzung der Waldfläche.

Share if you care.