Höchstgericht bleibt bei Instandhaltung hart

9. März 2010, 17:30
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Der OGH hat die Möglichkeit der Vermieter, Erhaltungskosten auf Mieter überzuwälzen, noch weiter eingeschränkt

Seit der sogenannten ersten Klauselentscheidung des Obersten Gerichtshofes (7 Ob 78/06 vom 11.10.2006) kommt der Immobilienmarkt nicht zur Ruhe. An diesem Tag warf der OGH mit seiner ersten Klauselentscheidung alles über den Haufen, was bis dahin in Bezug auf Instandhaltungspflichten des Mieters so gut wie einhellige und allgemein anerkannte Praxis war. Und immer noch wird um klare neue Regelungen gerungen.

Für den Bereich von Altbauwohnungen (Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes) wurde in mehreren Entscheidungen seither klargestellt, dass neben den zwingenden gesetzlichen Erhaltungspflichten - in § 3 MRG jene des Vermieters und in § 8 MRG jene des Mieters - im dazwischenliegenden "Graubereich" keine Erhaltungspflichten des Mieters vereinbart werden können. Auch wenn der Vermieter vorderhand keine Erhaltungspflichten übernehmen muss, so bedeutet dies nicht im Umkehrschluss, dass diese Erhaltungspflichten auf den Mieter überwälzt werden können.

Für die Vermieter ist diese Konsequenz ein zweischneidiges Schwert: Er ist nämlich dem Mietzinsminderungsanspruch des Mieters ausgesetzt, wenn das Mietobjekt in einen unbrauchbaren Zustand verfällt. Dieser Anspruch ist zwingend, er kann nicht abbedungen werden. Spätestens wenn das Mietobjekt für den vereinbarten Gebrauch nicht mehr taugt, wird der Vermieter also überlegen müssen, ob er den geminderten Mietzins akzeptiert oder die Instandhaltungsarbeit nicht doch selbst bezahlt.

Bei Neubauwohnungen (Teilanwendung des MRG) ist die Lage für Vermieter noch schlechter: Hier können nach der OGH-Rechtsprechung überhaupt keine Instandhaltungspflichten mehr auf den Mieter überwälzt werden; gemäß § 1096 ABGB treffen sie alle den Vermieter.

Diese radikale und in der Praxis höchst umstrittene Rechtsprechung führt zu zwei Ergebnissen.

Erstens werden Vermieter, die unter dieses Regime fallen - weil sie in ihrer Vermietereigenschaft Unternehmer sind und an Konsumenten vermieten, also vor allem Wohnungsmieten -, den Umstand, dass sie nunmehr alle Instandhaltungskosten selbst tragen müssen, irgendwann in den Mietzins einpreisen. Dies konnte bisher noch nicht beobachtet werden. Entweder hat sich die oben dargestellte Rechtsprechung in Vermieterkreisen noch nicht herumgesprochen. Oder es regiert die (trügerische) Hoffnung, Mieter würden in alter Gewohnheit brav Instandhaltungskosten selbst tragen. Wollen Vermieter jedoch in Zukunft vergleichbare Nettorenditen wie früher erzielen, wird ihnen gar nichts anderes übrigbleiben, als die Kosten für Instandhaltungsarbeiten in den Mietzins einzupreisen.

Was heißt Instandhaltung?

Zweitens müssen Vertragserrichter nun den Begriff "Instandhaltung" terminologisch genauer erfassen als bisher. Bis jetzt hat sich über die genaue Bedeutung dieses Begriffs kaum jemand Gedanken gemacht, da sowieso alle Kosten auf die Mieter überwälzt wurden. Nachdem nunmehr klar ist, dass dies in dieser Form unzulässig ist, beginnt man zu überlegen, was unter "Instandhaltung" zu verstehen ist und was nicht vielleicht doch unter den Begriff "Wartung" fällt. Wartungskosten können nämlich den Mietern sehr wohl überbunden werden.

Doch auch in diesem Bereich lässt der OGH nicht mit sich spaßen: In einer aktuellen Entscheidung (6 Ob 81/09 v vom 18.12.2009) kippt der OGH gerade eine solche Wartungsverpflichtung. Hier hat die Beklagte, eine professionelle Vermieterin, in den von ihr verwendeten Wohnungsmietverträgen die Formulierung verwendet, dass "elastische Fugen in Bad, WC und Küche" zu warten sind und "ebenso einmal jährlich der Filter der Lüftung" zu tauschen ist. Außerdem sei die Gas-Kombi-Therme "jährlich zu warten" . Alle diese Verpflichtungen sind nach der Ansicht des OGH gesetzeswidrig.

Dass eine Wartungsverpflichtung hinsichtlich elastischer Fugen problematisch ist, mag noch relativ einsichtig erscheinen: So ist einerseits unklar, was darunter überhaupt zu verstehen ist, andererseits ist der mit der Zeit schlechter werdende Zustand von Fugen üblicherweise normale Abnutzung, die nach herrschender Lehre vom Mieter nicht zu vertreten ist.

Tatsächlicher Zustand zählt

Hinsichtlich der Lüftung und der Gas-Kombi-Therme argumentiert der OGH jedoch schon überraschender: Hier heißt es, dass bei einer solchen pauschalen Wartungsverpflichtung nicht auf den tatsächlichen Zustand des jeweiligen Geräts Bedacht genommen wird. So ist bei der Lüftung weder die tatsächliche Nutzungsdauer noch der Verschmutzungsgrad des Filters berücksichtigt worden, bei der Wartungsverpflichtung zur Therme wurde deren Alter und technischer Zustand außer Acht gelassen. Eine undifferenzierte pauschale Verpflichtung zur jährlichen Wartung geht daher zu weit.

Im Ergebnis ist die Botschaft des OGH klar: Wartungsverpflichtungen können dem Mieter durchaus überbunden werden. Dies darf aber nicht pauschal und undifferenziert erfolgen, sondern muss unter Berücksichtigung der technischen Umstände des Einzelfalls vorgenommen werden.

Vertragserrichter werden gut daran tun, diese aktuelle OGH-Judikatur in ihren Wohnungsmietvertragsentwürfen zu bedenken. Es besteht die Gefahr, dass bei einer schlampigen Formulierung die gesamte Klausel als unwirksam angesehen wird, was dazu führen wurde, dass der Mieter überhaupt keine Wartungsarbeiten mehr durchführen muss. Das kann durch sorgfältige Formulierungen vermieden werden. (Wolfgang Tichy, DER STANDARD, Printausgabe, 10.3.2010)

Zur Person

MMag. Dr. Wolfgang Tichy ist Junior-Partner bei Schönherr Rechtsanwälte.

  • Mietvertragsklauseln dürfen nach der neuesten OGH-Judikatur keine
pauschalen Verpflichtungen zur Wartung von Fugen, Thermen und anderen
Einrichtungen enthalten.
    foto: newald

    Mietvertragsklauseln dürfen nach der neuesten OGH-Judikatur keine pauschalen Verpflichtungen zur Wartung von Fugen, Thermen und anderen Einrichtungen enthalten.

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