Im Schnitt gehen 43 Prozent des Haushalts-Einkommens für die Miete drauf - Experte Köppl: "Wohnen muss leistbar bleiben"
Jüngere Arbeitnehmer-Haushalte, die in privaten Wiener Altbauwohnungen leben, sind durch die dortigen hohen Mieten überdurchschnittlich finanziell belastet. Während nämlich Mieter und Mieterinnen im österreichischen Durchschnitt 20 Prozent ihres Haushalts-Nettoeinkommens für das Wohnen ausgeben, sind es bei jenen 192 Haushalten, die für eine IFES-Studie befragt wurden, mit 43 Prozent mehr als das Doppelte. "Die Kosten für private Mietwohnungen drücken immer stärker auf die Geldbörse der Mieter", sagt Wohnpolitik-Experte Franz Köppl von der Wiener Arbeiterkammer, die die Studie beauftragt hatte.
Interviewt wurden Personen, die innerhalb der letzten fünf bis sechs Jahre in Wien in eine private Hauptmietwohnung in einem Altbau (erbaut vor 1944) gezogen sind. Rund 210.000 Mietverhältnisse dieser Art gibt es in Wien, bei insgesamt 623.000 Hauptmieten. Im Vergleich: In ganz Österreich sind es 380.000 bzw. 1,2 Millionen.
Nur 28 Prozent der Wohnungen mit Kindern
Ganz bewusst seien für die Umfrage eher nicht so gute Wohngegenden ausgesucht worden, so Köppl. Die meisten der Wohnungen befinden sich in Gürtelnähe oder außerhalb des Gürtels, im Schnitt weisen sie eine Wohnfläche von 75 Quadratmetern auf. Drei Viertel der Befragten haben zumindest Matura.
In 92 Prozent der Haushalte ist zumindest eine Person berufstätig, in 47 Prozent sind es zwei oder mehr Personen. Das durchschnittliche Haushalts-Nettoinkommen liegt bei 2037 Euro, das Durchschnittseinkommen der Befragten pro Person liegt bei 1535 Euro.
33 Prozent der Wohnungen sind Single-Wohnungen, in weiteren 37 Prozent wohnen zwei Personen, in den restlichen 30 Prozent drei oder mehr Personen. In nur 28 Prozent der Wohnungen sind allerdings Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren zu finden.
"System fordert zum Missbrauch heraus"
"Die durchschnittliche Bruttomiete über alle in diesen fünf Jahren bezogenen Wohnungen betrug 682 Euro oder 9,20 Euro pro Quadratmeter", erklärt Köppl. Damit seien die Zuschläge auf den Richtwert fast schon genau so hoch wie der Richtwert selbst (in Wien derzeit bei 4,73 Euro je Quadratmeter). Besonders die Tatsache, dass ein Drittel der Befragten einen befristeten Mietvertrag hat, stößt Köppl sauer auf. "Eigentlich sollten befristete Wohnungen um ein Viertel billiger werden. Aber wovon wird der Abschlag abgezogen?" Die Vermieter könnten schlicht verlangen, "was der Markt hergibt", und für Köppl heißt das: "Das Richtwertsystem funktioniert nicht." Die Vermieter seien nämlich nicht dazu verpflichtet, die Zu- oder Abschläge zum Richtwert im Mietvertrag aufzuschlüsseln, die Mieter wüssten deshalb nicht Bescheid, wofür sie die um so viel höheren Mietpreise bezahlen würden. Dieses "absurde" System fordere geradezu "zum Missbrauch heraus", so Köppl.
Dazu kämen hohe Belastungen beim Bezug der Wohnung: 85 Prozent der Befragten mussten eine Kaution in durchschnittlicher Höhe von 2020 Euro hinterlegen. Und: "Wer eine Wohnung über einen Makler bezog, hatte eine um etwa zehn Prozent höhere Miete, als wenn sie ohne Makler-Zwischenschaltung gemietet wurde", so der AK-Experte. Er fordert, dass die Vermieter die Zu- und Abschläge detailliert in den Mietverträgen bekannt geben müssen, und dass diese Zuschläge maximal 25 Prozent des Richtwertes betragen sollten. Weiters sollten Grundsteuern und Hausverwalterkosten, wie etwa die Versicherung des Gebäudes, nicht mehr auf die Mieter überwälzt werden dürfen.
"Populistische Meinungsmache"
Die Kritik an der AK-Studie (Link siehe unten) von Seiten der Immobilienwirtschaft ließ nicht lange auf sich warten. "Wohnen sollte nicht für populistische Meinungsmache missbraucht werden", kritisiert Wolfgang Louzek, Präsident des Verbandes der institutionellen Immobilieninvestoren, via Aussendung. "Dass Miethäuser, deren Wohnungen dem Richtwertzins unterliegen, kaum bis gar keinen Ertrag abwerfen, ist Tatsache und resultiert daraus, dass viele Altmieter eine sehr geringe Miete bezahlen. Gerade junge Familien leiden darunter, denn ihnen steht dieser 'alte' Mietvorteil nicht zur Verfügung."
Nicht die Beschneidung der Mieten sei daher gefragt, "sondern die Modernisierung des Mietrechtsgesetzes, das unzählige für niemanden mehr nachvollziehbare Varianten an Mieten erfunden hat, ja selbst die Miete für Geschäftraum mit einem Gesetz regelt", so Louzek.
"Preisschutz relativieren"
Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder (ÖVI), konterte Köppls Forderung, die Mieten müssten "leistbar bleiben", mit der Feststellung, dass "auch Vermieten leistbar bleiben" müsse. Die Vermieter treffe aber eine immer höhere Kostenbelastung, auch wegen teils widersprüchlicher Entscheidungen des OGH in den vergangenen Jahren zu den Erhaltungspflichten des Vermieters. Im übrigen liege der Mietaufwand von Wohnungsmietern privater und gewerblicher Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG in Wien unter dem Niveau von Genossenschaftswohnungen.
Auch nach Meinung Holzapfels habe "eine jahrzehntelange restriktive Mietzinsregulierung zu einem deutlichen Ungleichgewicht auf dem Markt geführt: Junge Wohnungssuchende müssen deutlich mehr an Wohnkosten aufwenden und damit jenen Aufwand zum Teil tragen, der von Mietern mit Verträgen aus der Zeit vor 1994 nicht geleistet wird." Dieses Ungleichgewicht könne nur dadurch entschärft werden, "dass der Preisschutz bei Altmietverträgen zum Beispiel im Wege einer 15tel-Anhebung relativiert wird", so Holzapfel.
Genau das würde nach Meinung Köppls allerdings eine Steigerung der Mietpreise ins Uferlose bewirken: "Die Altmieten würden steigen, aber es braucht niemand glauben, dass die Neuvermietungen dann billiger werden." (Martin Putschögl, derStandard.at, 24.2.2010)
UPDATE: ÖHGB-Reaktion
"Diese Studie erweckt ein völlig falsches Bild über die durchschnittliche Mietenbelastung, weil die gesamte Miete inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer erhoben und die Vermietungen bloß der letzen fünf Jahre untersucht wurden", erklärt dazu auch Friedrich Noszek, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB). Wenn die AK behaupte, die Zuschläge würden das Doppelte des Richtwertes ausmachen, so sei das "grundlegend falsch. Der Betrag von 9,20 ist nämlich als Bruttomietzins erhoben worden, hier schlagen aber neben dem Hauptmietzins, der dem Haus zugute kommt, auch die Betriebskosten und die Umsatzsteuer in Höhe von 10 Prozent zu Buche."
Die Betriebskosten würden in der Regel 30 Prozent des Wohnungsaufwandes betragen, die Schere zwischen Hauptmietzins und Betriebskosten würde zudem immer weiter aufgehen, so Noszek. "Überdies wurde in der Studie der AK nicht erhoben, wie viel in die Adaptierung der Wohnungen, die in bester Ausstattung waren, investiert wurde, und wie hoch die Wohnnebenkosten liegen."
Link
AK-Studie
