Vier Mietvertragsklauseln vom OGH aufgehoben

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Ministerium: Urteil stärkt Rechte der Mieter im Teilanwendungs­bereich des Mietrechtsgesetzes - ÖVI übt Kritik

Wien - Vier Vertragsklauseln aus einem Mustermietvertrag eines professionellen Vermieters, die die Mieter unter anderem zu umfangreichen Wartungsarbeiten verpflichteten, sind gesetzwidrig - dies erkannte der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer aktuellen Entscheidung. In einem vom Konsumentenschutzministerium beauftragten Verbandsverfahren des Vereins für Konsumenteninformation (VKI) wurde gegen Klauseln vorgegangen, die bei Vermietung von Wohnungen in neuen Häusern, die nur teilweise dem Mietrechtsgesetz unterliegen (nach 1953 gebaute Mietwohnungen, nach 1945 gebaute Eigentumswohnungen und nach 2001 errichtete Dachgeschosswohnungen), verwendet werden.

"Intransparent", "unzulässig"

Die erste der nun als gesetzeswidrig erachteten Klauseln sah vor, dass dem Mieter die Kosten für notwendige Reparaturen unter den Bewirtschaftungskosten verrechnet werden; zudem sah die Klausel eine beispielhafte Aufzählung der Bewirtschaftungskosten vor. Diese Klausel wertete der OGH als intransparent, da sie die Bewirtschaftungskosten bloß beispielsweise aufzähle. Für die betroffenen Mieter wäre dadurch nicht absehbar, welche Kosten allenfalls auf sie zukommen könnten. Der OGH erachtete es auch als unzulässig, dass die Klausel zu Lasten der Mieter vom Betriebskostenkatalog des § 21 Mietrechtsgesetz (MRG) abweiche, der
eine Verrechnung von Reparaturkosten als Betriebskosten nicht vorsieht.

"Bemerkenswert ist, dass der OGH zur Beurteilung dieser Klausel eine Bestimmung im MRG heranzog, die im vorliegenden Fall - es handelt sich um ein Mietvertragsformblatt für den Teilanwendungsbereich - gar nicht zwingend anzuwenden ist", berichtet das Ministerium in einer Aussendung.

Abnützung mit Mietzins abgegolten

Die zweite beanstandete Klausel sah vor, dass der Mieter zur Wartung der elastischen Fugen in Bad, WC und Küche verpflichtet ist und einmal jährlich den Filter bei der Lüftung im Bad und WC auszutauschen hat. Auch dies wertete der OGH als intransparent, da unklar bleibt, was unter "Wartung" zu verstehen ist. Der Mieter ist zur laufenden Verschönerung des Mietobjekts bzw. Restaurierung nicht verpflichtet, da die durch die übliche Benützung der Wohnung entstehende Abnützung bereits mit dem Mietzins abgegolten wird. Der OGH sprach sich auch gegen die undifferenzierte Verpflichtung des Mieters zum Filtertausch aus, ohne dass auf den tatsächlichen Verschmutzungsgrad des Filters abgestellt wird.

Ebenso sei die Klausel, dass der Mieter zur jährlichen Wartung der Therme verpflichtet ist und bei Rückstellung der Wohnung einen Nachweis über die regelmäßige Wartung vorzulegen hat, unzulässig. "Eine so weitgehende und einseitige Abweichung von der Bestimmung des § 1096 ABGB, die den Vermieter zur umfassenden Erhaltung verpflichtet, ist sachlich nicht gerechtfertigt und gröblich benachteiligend", so das Ministerium.

Hundstorfer: "Klarer Handlungsbedarf"

Und viertens stellte der OGH klar, dass eine Vereinbarung, die den Vermieter bei Begründung von Wohnungseigentum am Mietgegenstand zur Kündigung des Mietvertrages berechtige, unwirksam ist. Damit werde nämlich der Kündigungsschutz unterlaufen, da es der Vermieter in der Hand hätte, das Mietverhältnis jederzeit zu beenden.

Laut Ministerium macht diese Entscheidung deutlich, "dass die rechtliche Lage der Mieter außerhalb des Mietrechtsgesetzes günstiger ist als für jene Mieter, die in mietrechtsgeschützten Wohnungen im Altbau, geförderten Neubau oder in Genossenschaftsbauten leben". Denn während nach dem ABGB der Vermieter allgemein zur Erhaltung und Wartung der vermieteten Wohnungen verpflichtet ist, treffe ihn bei Wohnungen, die voll dem Mietrechtsgesetz unterliegen, keine solche Erhaltungspflicht. Konsumentenschutzminister Rudolf Hundstorfer (SPÖ) sieht deshalb "einen klaren gesetzlichen Handlungsbedarf. Zentrale Fragen wie die Erhaltung/Wartung der Mietwohnung sollten klar und sozial verträglich und für alle Mietverhältnisse einheitlich geregelt werden", so der Minister.

ÖVI übt scharfe Kritik

Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) kritisiert die OGH-Entscheidung. Der OGH gebe damit "dem Mieter (im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) einen Freibrief für einen sorglosen Umgang mit dem Mietgegenstand", beklagt Geschäftsführer Anton Holzapfel. "Wenn es nicht mehr zulässig ist, zu vereinbaren, dass gewisse Wartungsarbeiten vom Mieter selbst vorzunehmen sind, dann wird dieser weniger auf die pflegliche Behandlung des Mietgegenstandes achten." Zudem würden diese Vereinbarungen "ja in einer direkten Wechselwirkung mit der Höhe der Mietzinsvereinbarung" stehen.

Vor allem die Argumentation des OGH sorgt beim ÖVI für Verwunderung. "De facto lässt der OGH für eine freie Vereinbarung keinen Raum mehr. Vom OGH wird im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes der MRG-Betriebskostenkatalog herangezogen, obwohl dieser ausdrücklich dafür nicht gilt."

"Unkalkulierbares Risiko"

Dass der Terminus "Wartung" nicht definiert sei und daher eine derartige Vereinbarung intransparent sei, zeuge von einer "lebensfremden Einstellung", so Holzapfel weiter. "Argumentiert wird damit, dass beispielsweise der jährliche Austausch von Lüftungsfiltern nur in Abhängigkeit vom Verschmutzungsgrad sachlich gerechtfertigt sei. Eine derart überzogene Auslegung vermag nahezu jede noch so umsichtig formulierte Vertragsklausel zu Fall zu bringen. Oder wie darf man sich eine transparente konsumententaugliche Definition des Verschmutzungsgrads eines Luftfilters vorstellen, dem nicht gleichzeitig der Makel der Intransparenz anhaftet?"

Der ÖVI fordert einmal mehr, dass Mietverträge als typische Dauerschuldverhältnisse vom Anwendungsbereich des KSchG auszunehmen sind, wie es schon bei Arbeitsverträgen Gesetzeslage ist. "Für Dauerschuldverhältnisse, die oft jahrzehntelang Bestand haben, sind die abstrakten 'Transparenz- und Sachlichkeitsgebote' des KSchG zu generell formuliert." Es müsse auch weiterhin möglich sein, durch privatrechtliche Vereinbarungen zukünftige Entwicklungen einzubeziehen. "Andernfalls werden unbefristete und für den Vermieter unkündbare Mietverträge zu einem unkalkulierbaren Risiko", so Holzapfel.  (red)

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