US-Immo-Preise im freien Fall, heile Welt in Österreich - ein Interview mit dem US-Immobilienexperten Jay Butler
Als Immobilienexperte an der Arizona State University analysiert und kommentiert Jay Butler seit Jahrzehnten den US-Häusermarkt. Georg Szalai sprach mit ihm über Zustand und Ausblick des Sektors.
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STANDARD: Wann sahen Sie erste Probleme am US-Häusermarkt?
Butler: 2005 erreichte der Markt einen Höchststand, 2006 begann eine Verlangsamung, und 2007 begann der Abstieg, der sich Ende 2007 beschleunigte. Die Signale waren immer schon da. Wie bei einem Marathonläufer war klar, dass die Geschwindigkeit beim Wachstum von Produktion und Preisen nicht anhalten konnte. Aber kaum jemand sah voraus, was dann passierte.
STANDARD: Was ist genau passiert?
Butler: Es kam einfach alles zusammen wie in einem Teufelskreis. Nachfrage und Hausbau waren überhitzt und verlangsamten sich, dann konnten die ersten Leute ihre Subprime-Hypotheken nicht mehr bezahlen, was zu Problemen am Finanzsektor und zum Anstieg von Zwangsversteigerungen führte. Das belastete den gesamten Immobilien-Markt und schließlich das ganze Land. Die USA und andere Länder endeten in der Rezession.
STANDARD: Ist die Talsohle jetzt endlich erreicht?
Butler: Ich denke, wir sind im Tal, aber die Sohle könnte ausgedehnt sein. Ich erwarte ein wackeliges 2010, Ende des Jahres mehr Anzeichen der Beruhigung, und 2011 und 2012 werden wir darauf aufbauen. Allerdings wird vor allem die Erholung bei Hauspreisen regional sehr unterschiedlich sein. Manche Leute werden noch lange darauf warten müssen, bis ihr Haus wieder so viel oder annähernd so viel wert ist wie am Gipfel des Booms 2005.
STANDARD: In welchen Regionen geht es dem Häusermarkt besser beziehungsweise besonders schlecht?
Butler: Manchen Märkten geht es relativ gut, weil sie den HyperMarkt am Immobilien-Sektor vermeiden konnten. Texas und North und South Carolina geht es ökonomisch besser als anderen. Auch das hilft dort dem Immobilien-Markt. Hier in Arizona wird die Erholung wie in Kalifornien, Nevada, Michigan oder Florida länger dauern. In Arizona bauen wir heuer wahrscheinlich kaum 10.000 neue Häuser. Vor einigen Jahren waren es noch 30.000 bis 40.000.
STANDARD: Wie wichtig ist die Steuergutschrift für Erstkäufer von Häusern, die die US-Regierung kürzlich bis Ende April verlängert hat?
Butler: Sie hat im Vorjahr einen Großteil der verbesserten Zahlen bewirkt und wird auch heuer anfangs helfen. Die Erholung ist durch diese Steuergutschrift stimuliert worden. Erst nach dem Ende der Gutschrift wird klar werden, wie gesund der Markt tatsächlich ist.
STANDARD: Wie wichtig sind Konjunktur und Arbeitslosigkeit für die Erholung am Immobilien-Markt?
Butler: Die wirtschaftliche Erholung ist weiterhin schwach, und die Arbeitslosigkeit und die Angst vor ihr werden heuer weiterhin hoch bleiben. Leute brauchen aber Jobs und Einkommen, um Häuser kaufen und Hypotheken abzahlen zu können.
STANDARD: Das eigene Heim ist Teil des amerikanischen Traums. Hat sich das mit der Krise geändert?
Butler: Nein. Traditionell kaufen aber Leute in ihren späten 20ern und 30ern Häuser, wenn sie sich etabliert haben. Zu den Boomzeiten gab es aber auch 18- bis 19-jährige Käufer. Jetzt hat sich das wieder normalisiert.
STANDARD: Kritiker haben Experten wie Ihnen vorgeworfen, dass Sie die Krise am Immobilienmarkt nicht vorhergesehen haben. Müssen neue Kennzahlen her?
Butler: Der Haus-Markt basiert auf menschlichem Verhalten, und das ist immer schwer vorhersehbar. Man muss sich außer Kennzahlen auch ansehen, was und wie viel Leute kaufen und wie zuversichtlich sie sind. (DER STANDARD, Print-Ausgabe, 13./14.2.2010)
