Wiener Zinshäuser unter die Lupe genommen

20. Oktober 2009, 17:08
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Eugen Otto präsentierte den "Ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht" - Die Nachfrage ist in "trendigen Grätzeln" ungebrochen

Wenn es bisher um den genauen Bestand an Wiener Zinshäusern ging, beherrschten stets Vermutungen die Diskussion. Verschiedene Quellen ließen auf unterschiedliche Mengen schließen; oder: "Es geistern alle möglichen Bestandszahlen herum", wie es Eugen Otto am Dienstag ausdrückte.

Bauperiode 1848 bis 1918

Der Wiener Immobilienunternehmer hat sich deshalb zum Ziel gesetzt, "etwas Transparenz in den undurchsichtigen Markt zu bringen". Für den nun vorliegenden "Ersten Wiener Zinshaus-Marktbericht" wurden in mehrmonatiger Recherche von der Otto Immobilien Gruppe 70.000 Datensätze ausgewertet; als Quellen dienten dabei in erster Linie der Kulturgüter-Kataster der Stadt Wien sowie Daten der Statistik Austria (wobei Letztere allerdings von der Gebäude- und Wohnungszählung 2001 stammen, Anm.).

Gesucht wurde so nach Gebäuden aus den Jahren 1848 bis 1918, die im Stil des Historismus, also mit entsprechenden Stilelementen wie einer gegliederten Fassade, errichtet wurden. Weitere Kriterien waren eine geschlossene Bauweise und keine Sondernutzung (also keine öffentlichen Gebäude oder Palais). Als letzter Schritt wurden in einer Abgleichung mit dem elektronischen Grundbuch jene Objekte aus dem Datensatz entfernt, an denen Wohnungseigentum begründet worden war.

15.529 Zinshäuser

Daraus ergaben sich nun erstmals "gesicherte Zahlen", so Otto, und zwar folgende: Von dem gesamten Wiener Bestand von 168.167 Gebäuden (laut den Zahlen von 2001) entsprechen nur noch etwas weniger als zehn Prozent, nämlich genau 15.529, den gesuchten Kriterien, sind also als "Wiener Gründerzeit-Zinshäuser" zu betrachten.

Weitere rund 4.500 Objekte befinden sich im Wohnungseigentum, und durch eine solche Änderung der Besitzverhältnisse sowie durch Abbruch gehen der Bundeshauptstadt jährlich 200 Zinshäuser "verloren", bedauerte Otto. Wien habe mit den Gründerzeit-Zinshäusern nämlich einen "weltweit einmaligen homogenen Bestand an Bauten aus einer bestimmten Bauperiode", was ein "unglaubliches Gesamtkunstwerk" darstelle, schwärmte der Immobilien-Experte. Dass Objekte im Wohnungseigentum nicht berücksichtigt wurden, erklärte er so: Zwar bleibe die betreffende  Immobilie mitsamt ihrer historischen Fassade durch eine Teilung in Wohnungseigentum natürlich bestehen, sie sei dadurch aber schlicht nicht mehr als Zinshaus im engeren Sinn, also als Mietobjekt in der Hand eines einzigen Eigentümers, zu sehen.

Den größten Bestand weisen die Bezirke 7 (Neubau), 8 (Josefstadt) und 9 (Alsergrund) auf, wo knapp 40 Prozent der Gebäude in diese Kategorie fallen. In absoluten Stückzahlen hat der 16. Bezirk (Ottakring) mit 1.379 Objekten die Nase vorn, vor Rudolfsheim-Fünfhaus (1.157), Landstraße (1.122) und Währing (1.063).

Halbe Milliarde an Transaktions-Volumen

Der Zinshausmarkt ist für die Bundeshauptstadt ein wichtiger Wirtschaftsfaktor und gerade in Zeiten unsicherer Aktienmärkte eine verlässliche Anlageform, erklärte Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung Wohnimmobilien und Zinshäuser bei Otto Immobilien. Im Vorjahr sei mit Zinshaus-Transaktionen eine halbe Milliarde Euro umgesetzt worden, für heuer erwarte man vor allem für das zweite Halbjahr eine Steigerung gegenüber der ersten Jahreshälfte (236 Millionen Euro). Viele Verkäufe gehen nämlich erst im vierten Quartal über die Bühne; "Herbstzeit ist Zinshauszeit", so Buxbaum. Für 2010 gebe es Anzeichen, dass größere Pakete den Eigentümer wechseln werden.

Am weitaus höchsten ist der Quadratmeterpreis bei Zinshäusern naturgemäß im 1. Bezirk mit 3.000 bis 5.000 Euro. Dem gegenüber steht die geringste Rendite von zwei bis vier Prozent in der Innenstadt. Die billigsten Gründerzeit-Zinshäuser finden sich in den Bezirken 10 (Favoriten) und 11 (Simmering) mit Renditen von bis zu 7,5 Prozent, aber höherem Risiko.

"Top Trends" neue Bahnhofsviertel

In einigen "trendigen Grätzeln", etwa in den Bezirken 3 bis 9, sei die Nachfrage nach geeigneten Objekten bis zu fünfmal größer als das Angebot, es gebe regelrechte "Matches" um die besten Objekte, so Buxbaum. Als "Top Trends" gelten aber auch die Gebiete der Stadtentwicklung rund um den künftigen Zentralbahnhof sowie den West- und Nordwestbahnhof, das Stuwerviertel in der Leopoldstadt sowie der Bereich Schlossquadrat bis hin zum Naschmarkt. Hier sei künftig mit starken Preissteigerungen zu rechnen. In den Bezirken außerhalb des Gürtels sei die Nachfrage überschaubarer, mit Ausnahme der Bezirke 13, 18 und 19.

Auf der Verkäuferseite würden die institutionellen Anbieter überwiegen, "Private erkennen aber zunehmend die gute Gelegenheit und verkaufen, wenn der Preis stimmt", so Buxbaum.  (Martin Putschögl, derStandard.at, 20.10.2009)


Wissen: Das Gründerzeit-Zinshaus

Als "Gründerzeit" werden die Jahre zwischen 1848 und 1918 bezeichnet. In dieser Ära durchlief der Wiener Wohnbau eine prägende Entwicklung: Die Stadtmauer wurde geschliffen, und das Stadtgebiet in drei Phasen beträchtlich erweitert. Vorstädte wurden eingemeindet und großflächig bebaut, die Stadtbevölkerung wuchs von rund 250.000 Einwohnern im Jahr 1800 auf zwei Millionen im Jahr 1910 an.

1849 wurde der Neubau von Wohnhäusern steuerlich begünstigt, und im Zuge der ersten Stadterweiterung vom Glacis (heutiger Ring) bis zum Linienwall (Gürtel) wurde der Wohnbau auch für das Bürgertum interessant. Da sich die bürgerlichen Hausherren aber die Bebauung ganzer Blöcke nicht leisten konnten, wurden Grundstücke aufgeteilt.

Während die Fassadengestaltung über die Jahre und Jahrzehnte aber stets relativ unabhängig vom Standard des jeweiligen Gebäudes war, gab es im Inneren erhebliche Unterschiede.
In der Innenstadt und entlang der Ringstraße und den repräsentativen Ausfallstraßen entstanden Nobelmiethäuser mit bester technischer Ausstattung und prächtigen Foyers.
Im bürgerlichen Miethaus im Gebiet der Vorstädte wurden die Wohnungen meist ohne lange Gänge direkt durch das Stiegenhaus erschlossen, weshalb pro Stockwerk nur wenige Wohnungen untergebracht waren. In der Spätgründerzeit rund um die Jahrhundertwende wurden diese Häuser auch mit Lift und die Wohnungen mit Sanitärräumen ausgestattet.
Im so genannten Arbeitermiethaus schließlich waren sehr kleine Wohneinheiten (ab 25 m²) durch lange Gänge erschlossen, die in der Frühform außen lagen und "Pawlatschen" hießen. Typischerweise gelangte man vom Gang direkt in die Küche, dahinter lag meist ein Wohnraum. Mindeststandards wie der Verzicht auf Souterrain-Wohnungen oder Wasserversorgung in jedem Stockwerk waren auch hier einzuhalten.

  • In Wiener Top-Lagen (Bild: Schottenring) herrscht ein regelrechter Wettlauf der Investoren um die Zinshäuser.
    foto: derstandard.at/gedlicka

    In Wiener Top-Lagen (Bild: Schottenring) herrscht ein regelrechter Wettlauf der Investoren um die Zinshäuser.

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