Solide Begleiter in schwierigen Zeiten

19. März 2003, 19:27
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Wohnbauanleihen, Bausparen, aber auch börsennotierte Immobilienaktien gelten als seriöse Wertpapiere in einer Zeit, in der der Kapitalerhalt an oberster Stelle steht

"Derzeit flüchten alle in Immobilien und dieser momentane Run ist schon gefährlich", meinte jüngst Generali-Vorstand Walter Steidl. Wer also nicht unbedingt eine Immobilie erwerben will, sondern in börsennotierte Immobilienaktien investiert, sollte Folgendes beachten:

  • Streuung Im Börseprospekt oder Geschäftsbericht der jeweiligen Gesellschaft nachschauen, wie die Immobilien der Gesellschaft verteilt sind, also welche Objekte von welchen Branchen gehalten werden. Wenn eine Gesellschaft zwar eine Fläche von einer Mio. m² ihr Eigen nennt, diese aber in zwei Bürotürme aufgeteilt hat, ist das Klumpenrisiko relativ hoch. Selbst wenn zehn Objekte einer Branche gehalten werden, ist ein Mietausfall relativ hoch. Optimal wäre eine größere Streuung von zum Beispiel 40 Objekten, mit im Schnitt 25.000 m².

  • Besichtigen Wesentlich ist auch die Durchschnittsperformance der Immobilien AG und wie viel Geld in die Objekte investiert wurde. Experten raten daher, "die Augen gleiten zu lassen" und sich die im Prospekt genannten Immobilien selbst anzuschauen.

  • Kapital Ein wichtiges Kriterium ist auch das Verhältnis Eigen- zu Fremdkapital, also nachfragen, wie viel Eigenkapital die Gesellschaft in die Objekte investiert hat und wie viele Kredite aufgenommen wurden. Die Kredite können derzeit wegen des niedrigen Zinsniveaus von Vorteil sein, weil an die Anleger mehr ausgeschüttet werden kann. Dazu ein Beispiel: Bruttoerträgen aus den Mieten von 25 Mio. Euro steht eine Fremdkostenbelastung aus den Zinsen von 16 Mio. Euro gegenüber. Sinken die Kreditzinsen von fünf auf vier Prozent, sinkt auch die Fremdmittelbelastung um 20 Prozent und die Gesellschaft kann um 3,2 Mio. Euro mehr an die Aktionäre ausschütten, das entspricht immerhin einer Steigerung von 35 Prozent. Dieser Leverage-Effekt kann aber auch umgekehrt losgehen: Bei steigenden Zinsen steigt automatisch auch die Fremdmittelbelastung. Daher die Empfehlung, mehrere Immobilienaktien mit unterschiedlicher Gewichtung zu kaufen, solche, die mehr mit Eigenmitteln und im Wohnbau finanzieren, und andere mit höherem Fremdmittelanteil und Hauptgewichtung in Büroflächen.

  • Dividende Auch bei der Ausschüttung gibt es Unterschiede. Manche Gesellschaften thesaurieren (die Gewinne werden nicht ausgeschüttet, sondern bleiben in der Gesellschaft). Das hat den Vorteil, dass nach der einjährigen Behaltefrist der Aktien die Kapitalertragssteuer entfällt. Jene, die jährlich ausschütten, haben zwar die Steuerbelastung, aber eine höhere Dividendenrendite.

  • Mietdauer Achten sollte man auch auf den Vermietungsgrad (wie viele Objekte sind langfristig vermietet und bringen daher sichere Mieterträge), der spiegelt nämlich die Leistungskraft einer Immobiliengesellschaft wider. Bei Wohnimmobilien sollte der Vermietungsgrad zwischen 95 und 97 Prozent liegen. Bei Büros und Geschäften bei 90 bis 95 Prozent.

  • Deckungsgrad Privatbanken wie Sal. Openheim oder das Salzburger Bankhaus Spängler bieten zunehmend auch ausländische (deutsche) Immobilienfonds zum Kauf an. Doch hier ist Vorsicht geboten. Hier sollte immer nach dem Deckungsgrad in Immobilien gefragt werden. Denn derzeit halten die deutschen Fonds einen extrem hohen Anteil in Cash, weil allein im Vorjahr 20 Mrd. Euro in deutsche Immobilienfonds flossen. Die Fonds haben mittlerweile ein Problem, das Geld auch in entsprechend gute Immobilien zu veranlagen. Wegen des niedrigen Zinsniveaus ist die Performance eines solchen Immobilienfonds - der eigentlich ein Geldmarktfonds ist - auch eher gering.

Besonders begehrt sind zurzeit Wohnbauanleihen. Die Zinsen sind bis zu vier Prozent von der Kapitalertragssteuer befreit, ein Niveau, das derzeit sowieso nicht erreicht wird. Die Anleihen mit einer zehn- bis 15-jährigen Laufzeit werden mit einer fixen und einer variablen Verzinsung angeboten. Die fixe liegt je nach Institut zwischen 3,50 und 3,70 Prozent. Eine vergleichbare Bundesanleihe müsste da schon 4,80 Prozent vor Steuer bieten. Die variabel verzinsten Wohnbauanleihen (Zinsanpassung erfolgt je nach Institut monatlich, halbjährlich oder jährlich) bringen zwischen 3,30 und 3,50 Prozent.

In wirtschaftlich schwierigen Zeiten und bei niedrigen Zinsen erlebt aber auch das Bausparen eine Renaissance: Bei sechsjähriger Vertragsdauer lukriert der Anleger 3,5 Prozent jährlich. Dazu kommt eine jährliche staatliche Prämie von 40 Euro. (Claudia Ruff, DER STANDARD, Printausgabe 20.3.2003)

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    Kein g'schwinder Fang im Geldgewässer: Immobilieninvestments brauchen, so wie die Fischer, eine ruhige Hand, viel Geduld, die lange Perspektive beim Tun und eine konsequent starke Schnur an der Angelrute.

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