Pattstellung im Thermen­streit

3. Juni 2009, 12:40
4 Postings

Die jüngste OGH-Entscheidung zum Mietrecht macht eine Novelle dringend notwendig

Der Oberste Gerichtshof hatte in den sogenannten Klauselentscheidungen ausgesprochen, dass dem Mieter (im Verbrauchergeschäft) über die gesetzlich geregelten Erhaltungspflichten hinaus keine weiteren Erhaltungspflichten auferlegt werden können. In der Entscheidung vom 24. 3. 2009, 5 Ob 17/09z, hat der OGH ergänzt, dass die Erhaltungspflichten des Vermieters in § 3 Mietrechtsgesetz (MRG) abschließend geregelt sind.

Jene Erhaltungsmaßnahmen, die im MRG nicht geregelt sind, können somit (im Verbrauchergeschäft) weder auf den Mieter überwälzt werden, noch fallen sie - sofern nicht vertraglich vereinbart - in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Zu diesem ungeregelten Bereich zählen z. B. die Reparatur einer defekten Heiztherme oder Klimaanlage, das Ausmalen der Wände, die Erneuerung der Böden bis hin zur Reparatur oder Erneuerung von mitgemieteten Einrichtungsgegenständen wie Küchengeräten (Geschirrspüler, Herd, Kühlschrank).

Mit diesem Urteil sind die Karten sowohl im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter als auch für die Verhandlungen zwischen den jeweiligen Interessenvertretern zur bevorstehenden MRG-Novelle neu gemischt.

Kuriose Pattstellung

Wird eine Erhaltungsmaßnahme erforderlich, zu der weder Vermieter noch Mieter verpflichtet sind, kommt es zu einer kuriosen Pattstellung:

  • Ist der Gebrauch des Mietgegenstandes beeinträchtigt, wie im Fall einer defekten Heiztherme, so kann der Mieter die Reparatur letztlich über die Mietzinsminderung erzwingen.
  • Ist der Gebrauch nicht beeinträchtigt, wie im Fall erneuerungsbedürftiger Bodenbeläge, so steht dem Mieter kein Mietzinsminderungsrecht zu. Er kann auch auf diesem Weg die Reparatur nicht erzwingen. Gleiches gilt, wenn der bezahlte Mietzins so gering ist, dass sich eine Reparatur für den Vermieter im Vergleich zum entgangenen Mietzins nicht rechnet.

Sobald der Mieter die Reparatur aus Eigenem durchführt, erlischt sein Mietzinsminderungsrecht. Der Mieter hat, solange sein Mietvertrag aufrecht ist, auch keinen Anspruch auf Ersatz der aufgewendeten Kosten. Lediglich bei Beendigung des Mietvertrages steht allenfalls ein Anspruch auf Investitionsersatz zu (§ 10 MRG; § 1097 iVm § 1037 ABGB).

Das Urteil hat erwartungsgemäß die üblichen Reaktionen der Interessenvertreter hervorgerufen. Die Arbeiterkammer, die zuletzt im Sog der Klauselentscheidungen wenig Interesse an einer Änderung des Status quo gezeigt hatte, forderte bereits wenige Tage nach Bekanntwerden der Entscheidung reflexartig, dass die Erhaltungspflichten der Vermieter bei allen Mietverhältnissen gesetzlich klar festgelegt werden müssten. Auch auf parlamentarischer Ebene wurde bereits angekündigt, man werde das Urteil nicht einfach so hinnehmen. Dem Vernehmen nach findet dazu noch vor dem Sommer eine interne Arbeitssitzung im Parlament statt.

Beseitung des Flickwerks

Eine gesetzliche Regelung zur Beseitigung des bestehenden Flickwerks ist in der Tat dringend geboten. Insbesondere ist nach wie vor ungeklärt, ob der Vermieter (außerhalb des Vollanwendungsbereichs) die ihm durch § 1096 ABGB auferlegte umfangreiche Erhaltungspflicht gegenüber einem Konsumenten ausschließen kann.

Im Kern geht es dabei um die Frage, ob § 9 Konsumentenschutzgesetz (KSchG), wonach die Gewährleistungsrechte des Verbrauchers nicht eingeschränkt werden können, nur das Recht des Mieters auf Mietzinsminderung oder darüber hinaus auch das Recht, die Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen vom Vermieter einzufordern, schützt.

Rechtspolitisch ist die Anwendung des KSchG auf Mietverträge fragwürdig. So geraten im Mietrecht auch private Vermieter, die ansonsten Konsumenten sind, in das Kreuzfeuer der Konsumentenschutzorganisationen.

Die Anwendung des Verbraucherrechts bleibt im Mietrecht in vielen Bereichen ein künstliches Konstrukt, das vom Gesetzgeber bei Einführung des KSchG nicht vorgesehen war und in den Auswirkungen nicht absehbar ist. Es sollte rasch beseitigt werden. (Martin Foerster, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 3.6.2009)

Dr. Martin Foerster, LL.M., ist Rechtsanwalt bei Graf & Pitkowitz, Wien.

  • Artikelbild
    cartoon: standard/schopf
Share if you care.