"Pflichten des Vermieters sind im Mietrechtsgesetz erschöpfend aufgezählt", so der Oberste Gerichtshof - Gesetzliche Klarstellung dringend erforderlich
- Nicht für Heiztherme verantwortlich Utl.: "Die Presse": Gesetzliche Klarstellung notwendig
Wien - Der Oberste Gerichtshof hat erstmals klargestellt, dass Vermieter klassischer Mietwohnungen (vor allem im Altbau und im geförderten Neubau) nicht zum Erhalt von mitvermieteten Gasthermen verpflichtet sind. Konsequenz: Während eines aufrechten Mietvertrags können die Mieter von der Gegenseite keinen Ersatz für Aufwendungen verlangen, die sie für die Reparatur oder den Austausch von Thermen getätigt haben, berichtet "Die Presse" (Freitag-Ausgabe).
Am Obersten Gerichtshof (OGH) hält man sich zu der brisanten Entscheidung noch bedeckt, weil sie nach Auskunft seines Sprechers Ronald Rohrer noch nicht den Parteien zugestellt worden sei. Doch wurde im Rahmen eines Richterseminars am Tulbingerkogel schon offen über die Kernaussagen des Urteils gesprochen. Die da lauten: Die Erhaltungspflichten des Vermieters sind im Mietrechtsgesetz (Paragraf 3 - eine analoge Bestimmung findet sich auch im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz) erschöpfend aufgezählt; und die Erhaltung einer individuellen Anlage zur Warmwasseraufbereitung in der Wohnung findet sich darunter definitiv nicht. Ganz im Gegensatz zu "zentralen Wärmeversorgungsanlagen", aber auch zum Aufzug, zum Anschluss des Hauses an die Kanalisation oder überhaupt zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses (wie des Daches oder der Fassade), so die Zeitung.
Mehrere Urteile
Das neueste Urteil ist der vorläufige Abschluss einer Reihe von Entscheidungen zur leidigen Frage des Ersatzes für Gasthermen in Mietwohnungen. Begonnen hatte sie 2006 mit der ersten "Klauselentscheidung": Der OGH stellte darin fest, dass es dem Konsumentenschutzgesetz widerspricht, solche Erhaltungskosten (ein Klassiker ist neben der Gastherme auch das Ausmalen) in Musterverträgen auf den Mieter zu überwälzen. Mietervertreter hatten darin ein klares Signal gesehen, dass also nur der Vermieter verpflichtet sein kann, den Aufwand zu tragen.
So einfach ist die Sache aber nicht: "Das ist im Moment ein ungeregelter Bereich", sagt Andreas Vonkilch, Mietrechtsexperte an der Universität Wien. Auch mehrere Gerichte unterhalb des OGH haben sich geweigert, diesem zu folgen: Die Richtigkeit der Erwägungen des Höchstgerichts müsse in Frage gestellt werden, formulierte etwa das Wiener Landesgericht für Zivilrechtssachen.
Im Augenblick ist also weder der Mieter noch der Vermieter dazu verpflichtet, eine kaputte Therme reparieren oder austauschen zu lassen. Allerdings steht dem Mieter das Recht zu, eine Minderung des Mietzinses zu verlangen, solange die Heizung im Winter oder die Warmwasseraufbereitung überhaupt nicht funktioniert - was den Vermieter doch veranlassen könnte, die Therme reparieren zu lassen.
Mietervereinigung: "Enttäuschendes Urteil"
Für den Präsidenten der SP-nahen Mietervereinigung Österreich, Georg Niedermühlbichler, ist das Urteil "enttäuschend. Wiederum wurde keine eindeutige Klarheit über die Erhaltungspflichten im Inneren eines Mietgegenstandes geschaffen. Im Gegenteil, die nun ergangene Entscheidung des OGH widerspricht anderen OGH-Urteilen und die Rechtslage ist nun noch unklarer und zersplitteter als je zuvor", so Niedermühlbichler. Er fordert, dass "endlich der Gesetzgeber tätig wird und die Rechtslage eindeutig klärt".
Auch Sozial- und Konsumentenschutzminister Rudolf Hundstorfer (SPÖ) nannte das Urteil am Freitag "alles andere als zufriedenstellend". Die Haltung seines Hauses sei aber klar: Der Mieter zahlt für einen gewissen Standard Mietzins. Wenn dieser Standard nicht mehr gewährleistet ist, weil beispielsweise die Therme ausfällt, dann hat der Vermieter die Pflicht, diesen Standard wieder herzustellen. Der Vermieter muss daher über die gesamte Dauer des Mietverhältnisses den Standard beim Zeitpunkt des Einzugs im Mietvertrag vereinbarten Standard in der Wohnung aufrechterhalten", so Hundstorfer. Das Mietrechtsgesetz müsse in dieser Hinsicht geändert und präzisiert werden.
Auch aus Sicht der Mietervereinigung sind jedenfalls die Ausstattungsmerkmale vom Vermieter zu erhalten - dazu gehören Thermen, Durchlauferhitzer, sonstige Warmwasseranlagen, die Sanitär- und Küchenausstattung und natürlich sämtliche Leitungen, die in der Wohnung verlegt wurden.
ÖHGB: "Praxisorientierte Lösung"
Erfreut zeigt man sich hingegen beim Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB). "Der OGH trifft mit dieser Entscheidung eine praxisorientierte Lösung, die den privaten Hausbesitzes vor dem finanziellen Debakel schützt," so Präsident Friedrich Noszek. "Der Vermieter ist durch die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes an Mietzinsobergrenzen gebunden, seine Einnahmen unterliegen strengen gesetzlichen Schranken. Aus diesem Grund ist eine Beschränkung der Pflichten des Vermieters, wie sie auch in der Intention des Mietengesetzgebers des Jahres 1981 lag, durchaus konsequent", so der ÖHGB-Präsident in einer Aussendung.
Nur weniges ist konkret geregelt
Im Vorjahr gab es bereits eine weitgehende Einigung zwischen SPÖ und ÖVP über eine ausdrückliche gesetzliche Regelung; nach der Neuauflage der Großen Koalition hat man aber auf die nun ergangene OGH-Entscheidung gewartet, ehe man weiter beraten will.
Bisher geregelt ist nur der Spezialfall des Ersatzes von Aufwendungen für den Austausch einer Therme (nicht aber für die Reparatur) in dem Moment, in dem der Mietvertrag endet: Liegt der Austausch maximal zehn Jahre zurück, muss der Vermieter dem Mieter im Rahmen einer Zehntelabschreibung Ersatz leisten. Das gilt aber, wie gesagt, nicht für Reparaturen, für die Zeit des aufrechten Mietverhältnisses und für solche Anschaffungen, die bereits mehr als zehn Jahre zurückliegen. (APA/red)
