Sicherer Hafen für Wohnungskautionen

17. März 2009, 16:16
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Eine Änderung im Mietrechts­gesetz zwingt Vermieter in Zukunft, Barkautionen in Sparbüchern anzulegen

Eine Änderung im Mietrechtsgesetz zwingt Vermieter in Zukunft, Barkautionen in Sparbüchern anzulegen. Das schützt die Mieter im Fall einer Insolvenz, könnte aber zu beträchtlichen Problemen in der Praxis führen.

Mit der Wohnrechtsnovelle 2009 wurde erstmals im Bereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) eine gesetzliche Kautionsregelung geschaffen. Laut der neuen Bestimmung in § 16b MRG – sie gilt für den Voll- und Teilanwendungsbereich – ist der Vermieter nach der Übergabe einer Barkaution verpflichtet, den Geldbetrag fruchtbringend auf einem Sparbuch zu veranlagen und den Mieter darüber auf Verlangen schriftlich zu informieren. Andere Veranlagungsformen sind möglich, soweit sie eine gleich gute Verzinsung und Sicherheit aufweisen und sich vom Vermögen des Vermieters so deutlich abgrenzen, dass im Falle einer Insolvenz eine Absonderung möglich bleibt. Zulässig bleiben auch andere Kautionsarten, bei denen es zu keiner Übergabe kommt (z.B. Bankgarantien).

Bei Ende des Mietvertrages hat der Vermieter die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen. Bei berechtigten Forderungen aus dem Mietverhältnis (Mietzins, Schadenersatz etc.) kann der Vermieter – wie bisher – Geldbetrag und Zinsen zurückbehalten.

Mit "unverzüglicher Zurückstellung" hat der Gesetzgeber offenbar gemeint, dass die Frist zur Kautionsausfolgung durch die Rückstellung des Mietobjektes ausgelöst wird. Dies kann jedoch nicht als "Zug-um-Zug-Verpflichtung" verstanden werden; man muss davon ausgehen, dass der Vermieter eine angemessene Frist zur Feststellung allfälliger Forderungen hat.

Notwendig wurde die Neuregelung vor allem durch die immer wieder aufgetretenen Insolvenzen von Vermietern. Dabei gerieten Mieter in die Lage, dass sie ungeachtet ihres Rückforderungsanspruches bloß einen quotenmäßigen Teil der Barkaution erhalten haben bzw. überhaupt leer ausgegangen sind, da die Kaution mit dem Vermögen des insolventen Vermieters vermischt wurde.

In Zukunft kann der Mieter im Insolvenzfall die abgesonderte Befriedigung aus dem Kautionssparbuch verlangen. Eine Inanspruchnahme der Kaution für Forderungen, die nicht mit dem Mietverhältnis zusammenhängen, ist ausgeschlossen. Gegen widmungsfremde Zugriffe aufgrund eines Insolvenzverfahrens ist die Kaution gesichert.

Der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung der Kaution samt Verzinsung nach Ende des Mietverhältnisses war auch bisher unstrittig. Neu ist die Art der Durchsetzung dieses Anspruches. Musste der Mieter bisher klagen, so kann er nunmehr das kostengünstigere wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nutzen – selbst wenn das Mietverhältnis dem Teilanwendungsbereich unterliegt.

Bei Altverträgen nachholen
Die neue Bestimmung tritt mit 1.4.2009 in Kraft. Hat der Vermieter bei einem Altvertrag die Barkaution nicht in der nunmehr vorgesehenen Weise veranlagt, so muss er dies bis 30.9.2009 nachholen.

Die Abwicklung und Verantwortlichkeit für die vorgesehene Veranlagung auf Kautionssparbüchern wirft für die Praxis eine Reihe von Fragen auf. Ein zentrales Thema wird sein, ob eine gesammelte Veranlagung zulässig ist. Die Expertenmeinungen differieren hier. Da aber eine Pflicht zur gesonderten Veranlagung dem Gesetz nicht zu entnehmen ist, sollte die Schaffung von deklarierten Sammelanderkonten pro Liegenschaft möglich sein.

Geht man allerdings davon aus, dass die meisten Vermieter über zahlreiche Objekte mit entsprechend vielen Kautionen verfügen, liegt ein enormer Verwaltungsaufwand auf der Hand. Verlangt dann die Mehrheit der Mieter Auskunft über ihre Kautionen, droht ein logistischer Albtraum.

Als Reaktion könnten Vermieter in Zukunft verstärkt statt auf Barkautionen auf Bankgarantien bestehen. Das wäre für die Mieter mit Kosten verbunden, die bei der Schaffung der neuen Bestimmung wohl außer Acht geblieben sind.

Ursprüngliche Überlegungen des Gesetzgebers zur zulässigen Höhe einer Kaution fanden in der Novelle keinen Eingang. Nur im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Kautionshöhe nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung mit sechs Bruttomonatsmieten begrenzt.

Auch die jüngste konsumentenfreundliche Judikatur des Obersten Gerichtshofes im Anwendungsbereich des MRG dürfte dazu führen, dass Mietverträge künftig wesentlich genauer regeln werden als bisher, welche Ansprüche des Vermieters mit der Kaution abgegolten werden können. Ob dies im Interesse aller Beteiligten ist, wird die Zukunft sehr rasch weisen. (Franz Podovsovnik, Aleksandra Arsenijevic, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 18.03.2009)

Autoren

RA Mag. Franz Podovsovnik ist Rechtsanwalt in Wien in Kooperation mit Schlein Rechtsanwälte. RA Mag. Aleksandra Arsenijevic ist Substitutin bei Schlein Rechtsanwälte.

office@schlein.co.at

  • Bisher konnten, in Zukunft aber müssen Barkautionen vom Vermieter auf Sparbüchern sicher verwahrt werden.
    ccollage: friesenbichler

    Bisher konnten, in Zukunft aber müssen Barkautionen vom Vermieter auf Sparbüchern sicher verwahrt werden.

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