Zwei neue OLG-Urteile stärken Rechte der Mieter

1. März 2009, 18:49
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Entscheidungen nicht rechtskräftig - Richtwertmieten werden heuer nicht erhöht

Wien - Erhaltungsarbeiten in vermieteten Wohnungen, aber auch Abnützungserscheinungen führen zwischen gewerblichen Vermietern und Mietern immer wieder zu Streitigkeiten. Nun stärken zwei Urteile des Oberlandesgerichts (OLG) Linz die Rechte der Mieter. Beide zweitinstanzlichen Gerichtsentscheidungen sind noch nicht rechtskräftig.

In einem OLG-Urteil wurde die Wartungspflicht des Vermieters im sogenannten Teilanwendungsbereich des Mietrechts festgestellt und ein erstinstanzliches Urteil bestätigt, teilte das Sozialministerium am Freitag in einer Aussendung mit. In den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen im Wesentlichen frei finanzierten Neubauten, vermietete Eigentumswohnungen nach 1945 errichtet und Dachbodenausbauten.

Thermen-Wartung dient auch der Erhaltung

Laut OLG-Linz dient die Wartung einer Therme letztendlich auch deren Erhaltung. Da ein gewerblicher Vermieter diese Pflichten aufgrund des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) nicht im Vorhinein ausschließen oder beschränken könne, sei eine generelle Überwälzung der Erhaltungspflichten auf Mieter daher rechtlich unwirksam. Bereits im Jahr 2007 hatte der Oberste Gerichtshof (OGH) in einem Musterprozess gegen Vertragsklauseln von gewerblichen Vermietern entschieden, dass eine generelle Erhaltungspflicht für Mieter gegen das Konsumentenrecht verstößt.

In der zweiten Entscheidung hielt das OLG Linz fest, "dass bei Wandmalereien und Teppichböden von einer Nutzungsdauer von 10 Jahren auszugehen" sei. Selbst wenn - wie im vorliegenden Fall - die Boden- und Wandbeläge nach zehnjähriger Nutzung übermäßig abgenutzt waren, entstehe dem Vermieter dadurch kein Schadenersatzanspruch gegenüber einem ausziehenden Mieter.

Richtwertmieten werden heuer nicht erhöht

Auch auf einer anderen "Front" gibt es gute Nachrichten für Mieter: Wie bereits berichtet, will Justizministerin Claudia Bandion-Ortner die Valorisierung der Richtwertmieten für heuer aussetzen.

Nach einer erst ein Jahr alten Gesetzesänderung drohte eigentlich eine Anpassung um 3,2 Prozent per 1. April. Denn als Basis für die Mieterhöhung wird jeweils die aktuelle Jahresinflation herangezogen. Die Valorisierung werde aber ausgesetzt, "die nächste Valorisierung erfolgt erst 2010", sagte Bandion-Ortner am Freitag im ORF-Radio. Das Gesetz werde rechtzeitig geändert. Diese nächste Valorisierung solle dann wieder nach der derzeit gültigen Berechnungsgrundlage vorgenommen werden, also der Jahresinflation des Vorjahres.

Die Richtwerte gelten in Österreich für rund 350.000 Haushalte und sind je nach Bundesland verschieden. In Wien beträgt der bloße Richtwert derzeit 4,73 Euro pro Quadratmeter. Die tatsächlichen Mieten liegen aber weit darüber, denn zum bloßen Richtwert werden meist noch Zuschläge gerechnet, hinzu kommen dann noch die Betriebskosten und die 10-prozentige Umsatzsteuer. Für eine durchschnittliche Richtwertwohnung sind damit bereits rund 11 Euro pro Quadratmeter zu zahlen, also für eine 80-Quadratmeter-Wohnung rund 880 Euro im Monat. (APA/red)

  • Laut einem Urteil des Linzer Oberlandesgerichts dient die Wartung einer Therme auch deren Erhaltung.
    foto: standard/cremer

    Laut einem Urteil des Linzer Oberlandesgerichts dient die Wartung einer Therme auch deren Erhaltung.

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