Stadt Wien will Gebäudehöhen beschränken

9. September 2008, 19:21
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Eine geplante Novelle der Wiener Bauordnung (BO) sieht eine Einschränkung von Gebäudehöhen auf der Nicht-Straßenseite vor

Eine geplante Novelle der Wiener Bauordnung (BO) sieht eine Einschränkung von Gebäudehöhen auf der Nicht-Straßenseite vor. Diese viel gelobte Initiative stärkt den Nachbarschutz, aber erschwert die Stadtentwicklung und verringert die Rechtssicherheit für Bauherren.

In einer geplanten Novelle der Wiener Bauordnung soll insbesondere § 81 BO, der die maximale Gebäudehöhe regelt, verschärft werden. Dabei geht es um eine Neuregelung der Anrechnung der Giebelflächen bei Berechnung der zulässigen Gebäudehöhe. Sind bisher bei Berechnung der Gebäudehöhe bloß die zur Straßenfront gerichteten Giebelflächen einzubeziehen, nicht jedoch jene zu den Nachbargrundstücken, so sieht der Gesetzesvorschlag die Einbeziehung der Giebelhöhen auch der Nicht-Straßenseite vor – sofern das Ausmaß eines "Standardhauses" mit Satteldach von 15m Trakttiefe und 50m² Giebelfläche überstiegen wird.

Auslöser war der Umstand, dass immer mehr Bauherren, um die Baubestimmungen maximal auszunützen, Giebel an der Längsseite der Gebäude anordnen, etwa parallel zur kürzeren Seite eines rechteckigen Gebäudes. Dies führte durch die Drehung des Giebels zu überdimensioniert wirkenden Giebeln, die den Lichteinfall der Nachbarn wesentlich beeinträchtigen.

Nachbarn kommen nach den österreichischen Bauordnungen subjektiv-öffentliche Rechte zu – etwa auf Einhaltung der maximalen Bauhöhe der ihnen zugewandten Gebäudefronten. Sie können diese im Genehmigungsverfahren geltend machen. Die nunmehr vorgesehene Bestimmung stärkt diesen Nachbarschutz. Sie ist auch dem Stadtbild förderlich, da die Errichtung von überdimensional wirkenden Giebeln verhindert oder zumindest erschwert wird.

Fraglich scheint allerdings, ob diese Ziele nicht auch auf andere Weise erreicht werden könnten. So könnte etwa in der BO definiert werden, dass (große) Giebelflächen, die daraus resultieren, dass der Dachfirst parallel zur (wesentlich) kürzeren Seite des Hauses gewählt wird, nicht unter Giebelflächen i.S.d. § 81 BO fallen. Ferner ist auch die Sinnhaftigkeit der Ausnahmeregelung für "Standardbauten" zu hinterfragen: Sofern nämlich (zulässigerweise) zwei nebeneinander liegende, allenfalls versetzte "Standardbauten" mit Giebeln zu den Nachbarfronten errichtet werden, sind die Beeinträchtigungen der Nachbarn mit der eines größeren Gebäudes durchaus vergleichbar.

Hindernis für Dachausbauten

Die Novellierung widerspricht auch den Stadtentwicklungstendenzen der letzten Jahre, indem sie den Ausbau von Dachgeschoßen erschwert, was der Wiener Stadtentwicklungsplan (STEP 05) eigentlich vorsieht. So wurde erst kürzlich in einer Novelle § 81 Abs 4 BO neu gefasst, um einen Verlust an Kubatur bei Dachbodenausbauten zu verhindern. Auch mit den Tendenzen zur Vereinheitlichung und Enttechnisierung der Bauordnungen der Länder ist diese Novelle von § 81 BO – schon aufgrund seiner Spezialität und der Komplexität der Berechnung, ob es sich noch, oder gerade nicht mehr, um ein " Standardhaus" handelt – schwer in Einklang zu bringen.

Schließlich steht der Novellenvorschlag auch in einem Spannungsverhältnis zum Vertrauensschutz, den der Verfassungsgerichtshof bei der Beurteilung der Sachlichkeit von Regelungen oft betont. Jemand, der langfristig disponieren muss, soll demnach vor gravierenden Eingriffen in bestehende Anwartschaften oder Erwartungshaltungen geschützt werden. Das trifft beim Dachbodenausbau – Erwerb eines Rohdachbodens zu Ausbauzwecken, Beauftragung mit der Planerstellung – sicherlich zu. Wenn sich nun für Bauwerber die Rechtslage verschlechtert, müssten ihnen Übergangsbestimmungen die Möglichkeit geben, sich auf die neue Rechtslage einzustellen. Ob diese ins Gesetz Eingang finden, bleibt abzuwarten.

Selbst wenn – wie zu erwarten – der VfGH in der Novelle keinen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz sieht, so bleibt von der Politik zu wünschen, dass auf das Rechtssicherheitsbedürfnis verstärkt Bedacht genommen wird. Davon kann derzeit nicht ausgegangen werden, handelt es sich bei der geplanten BO-Novelle doch bereits um die dritte in diesem Jahr. (Wolfram Schachinger, Robert Weik, DER STANDARD, Printausgabe, 10.9.2008)

Zur Person

RAA Mag. Wolfram Schachinger, RAA Dr. Robert Weik, Fellner Wratzfeld & Partner.

office@fwp.at

  • Von alten Ziegelmauern bis zu Neubauten in Stahl, Beton und Glas: Kaum ein Brreich der Wirtschaft ist so stark von sich ständig wandelnden rechtlichen Regeln und Normen betroffen wie die Bau- und Immobilienbrahce. Beim Versuch, Konflikte zu lösen, verstricken sich Gesetzgeber und Gerichte immer wieder in neue Widersprüche.
    Foto: Regine Hendrich

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