"Dann rennen Wahnsinnige herum"

4. September 2008, 13:09
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Makler-Obmann Thomas Malloth im Interview über die Gefahr wieder entstehender "schwarzer Märkte", Imagewerte und warum er Minister Bartenstein gut findet

"Wie kann man in einer sich liberalisierenden Welt die Abgeberprovision attraktiver machen, um so im Grunde auch zu einer Entlastung am Markt beizutragen?" – dies sei die Schlüsselfrage in der ganzen leidigen Diskussion um die Maklerprovisionen, sagt Thomas Malloth, Fachverbands-Obmann der Immobilientreuhänder, im derStandard.at-Gespräch. Von einer "ruinösen Preiskonkurrenz" hält er gar nichts, ebenso fürchtet er, dass die "schwarzen Schafe" der Branche bei einer Senkung der Provisionen "in Richtung eines schwarzen, nicht überschaubaren, und schon gar nicht mit irgendwelchen Sanktionen greifbaren Marktes" ausweichen würden. Die Politik sollte vielmehr über die Abschaffung der Mietvertragsgebühren nachdenken und sich die immer absurder werdenden Kautionen ansehen, empfiehlt er.

Im Gespräch mit Martin Putschögl erklärt er außerdem, warum er von Stundensätzen für Besichtigungen nichts hält, Martin Bartenstein einen guten Job machte und die Imagewerte der Immobilienmakler nicht seine primäre Sorge sind.

derStandard.at: Herr Malloth, Sie waren zu Jahresbeginn bei uns zum Chat geladen. Damals haben Sie angekündigt, als nächstes an einem "Qualitätsausweis" arbeiten zu wollen. Wie weit ist dieses Projekt bereits fortgeschritten?

Malloth: Wir haben jetzt ab 1. Oktober den Bundestag 2008 in Zell am See, da werden die Kollegen aus allen Bundesländern – im Grunde aus allen drei Berufsgruppen, also Makler, Bauträger und Verwalter – über weitere Qualitätssicherungsmodelle beraten. Bei den Verwaltern wird das Thema sein, dass zum Beispiel die Salzburger Kollegen bereits eine Treuhandrevision ins Leben gerufen haben, wo sehr viele Qualitätsmerkmale drinnen sind. Wir werden diskutieren, inwieweit man Teile des Salzburger Modells auch in ganz Österreich einsetzen kann.
Im Bereich der Makler waren die letzten Wochen und Monate großteils durch einen Abwehrkampf gegen versuchte Eingriffe in die Provisionen geprägt. Wir sind deshalb in letzter Zeit punkto Qualitätsmaßnahmen nicht sehr viel weiter gekommen, mussten permanent nur irgendwelche Wahnsinnigen in Schach halten.

derStandard.at: Stichwort Provisionen: Dieses Interview ist auf etwas unkonventionelle Weise entstanden. Ihre Pressebetreuerin hat sich sofort nach unserem Interview mit Georg Niedermühlbicher von der Mietervereinigung erkundigt, ob Interesse an einem Interview mit Ihnen als Gegenposition dazu besteht. Niedermühlbichler sagte sinngemäß, dass eine Besichtigung im Schnitt bloß zehn Minuten dauere, und dafür seien drei Monatsmieten nicht gerechtfertigt. Was wollen Sie ihm antworten?

Malloth: Zum Ersten – und das ist sehr wichtig: Ein Makler macht viele, viele Kilometer, um letztlich ein Geschäft machen zu können. Auch bei einem Bäcker kann man nicht sagen: Es gehen hundert Leute vorbei, und der 101. muss im Preis der Semmel sämtliche Kunden, die vorher vorbeigegangen sind, bezahlen. Der Makler hat ganz bestimmte Dienstleistungen, die eben bei einer Wohnung den Betrag X kosten. Und dieser Betrag X ist bei einer herkömmlichen Mietwohnung mit etwa drei Monatsmieten für die Leistung für den Mieter abgedeckt. Der Makler bereitet das Objekt auf, berät den Abgeber und den zukünftigen Mieter, er hat aber auch Inseraten- und Personalkosten etc. Und wenn man das fokussiert auf einen Vermarktungsvorgang, haben wir festgestellt, dass ein Makler, der pro Vermarktungsvorgang etwa zwischen 600 und 800, manchmal 1000 Euro umsetzt, nicht kostendeckend arbeitet. Das heißt, es geht nicht um zehn Minuten oder sonst was. Es geht um eine ganz konkrete Leistung, hinter der ganz konkrete betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten stecken. Vor diesem Hintergrund kostet diese Dienstleistung so viel – that's it. Der Neidkomplex, der hier immer wieder auftaucht, ist gänzlich unbegründet.

derStandard.at: Sehr viele Menschen – das lässt sich gerade auch in den derStandard.at-Foren nachlesen – verstehen aber einfach nicht, dass nur vom Mieter die Provision verlangt wird, weil sie der Meinung sind, dass der Makler de facto nur dem Vermieter Arbeit abnimmt. Man hat jetzt ein bisschen das Gefühl, dass da zwei verschiedene Weltanschauungen aufeinanderprallen.

Malloth: Tatsache ist, dass wir hier in Österreich das System der Doppelprovision haben, und auch das der Doppelvertretung. Das heißt – und ich sage das ganz bewusst -, dass der Makler grundsätzlich sowohl Abgeber, sprich Vermieter, als auch Annehmer, sprich Mieter, zu vertreten hat. Und er hat deren Interessen – ähnlich einem Mediator – zusammenzuführen. Ich stehe nicht an, zu erkennen, dass vor allem im mietrechtlichen Bereich die Leute nicht verstehen, warum die Abgeber sehr oft keine Provision bezahlen. Da steckt ein sehr einfaches Phänomen dahinter: Seit 1916 haben wir eine Zwangsreglementierung der Mietzinse. In der Gestaltung des Mietzinses im mietengeschützten Bereich hat der Vermieter keinerlei Möglichkeiten, Marketingkosten im Mietpreis zu berücksichtigen. Und der Makler ist nichts anderes als ein Marketinginstrument, eine Verkaufs- oder Vertriebsschiene. Und wenn ich diese Vertriebsschiene nicht einpreisen kann, dann sage ich als Produzent: "Warum soll ich dir das zahlen? Ich kann dich nicht entlohnen, kann dich nicht einpreisen." Das ist einer der wesentlichen Gründe, warum Abgeber im mietengeschützten Bereich in Österreich gewohnt sind, nichts zu bezahlen. So in etwa: Ich werde dir nicht auch noch Geld dafür geben, dass ich ohne Ende reglementiert bin.

derStandard.at: Das heißt, Provisionen auf der Vermieterseite sind aus Ihrer Sicht einfach nicht durchsetzbar?

Malloth: Nein nein! Ich bin hier sehr vorsichtig und zu lange dabei, um einen Gemeinplatz zu verbreiten. Ich versuche zu erklären, warum dieses Phänomen derzeit so ist. Je weiter die Liberalisierung mietrechtlich voranschreitet – bei aller notwendigen sozialen Absicherung -, desto eher ist der Abgeber bereit, für die Leistung des Maklers etwas zu bezahlen. Das sind für mich fast so etwas wie kommunizierende Gefäße: Je mehr ich das eine aufmache, desto eher wird auch im anderen Gefäss Wasser nachströmen und die Bereitschaft bestehen Vermieterprovisionen zu bezahlen.

derStandard.at: Der Vermieter wird aber nicht in Erwägung ziehen, die Vermietung selbst abzuwickeln, solange der Makler das für ihn umsonst macht.

Malloth: Ja, das ist vollkommen richtig. Das ist des Pudels Kern. Der kann aber nur geklärt werden, wenn man weiter im Bereich des Mietrechts liberalisiert und Anreize für den Vermieter schafft, auch einen Teil der Leistung zu bezahlen. Das ist die einzige Möglichkeit. Darüber werden wir im Oktober in Zell am See auch intensiv diskutieren: Wie kann man in einer sich liberalisierenden Welt die Abgeberprovision attraktiver machen, um so im Grunde auch zu einer Entlastung am Markt beizutragen?

derStandard.at: Wäre das denn nicht auch eine große Chance für die Makler? Immerhin ist es Ihr erklärtes Ziel, den Prozentsatz jener Transaktionen, die über einen Makler abgewickelt werden, von derzeit 30 auf zumindest 50 Prozent anzuheben. Wenn die Mieter weniger Provision zahlen müssen, setzen vielleicht mehr Menschen von vornherein auf einen Makler?

Malloth: Ich glaube nicht, dass man dieses Thema über eine "ruinöse" Preiskonkurrenz angehen kann. Es nützt mir nichts, wenn möglicherweise nur noch sehr große Unternehmen, die sich in einem Konzentrationsprozess bilden würden, diese Dienstleistung anbieten könnten, und andere nicht. Man sieht das ein bisschen in anderen Dienstleistungsbranchen, dass sich alles fokussiert auf sehr große Einheiten. Das Ergebnis ist aber eine sehr entpersönlichte, entpersonalisierte Dienstleistung. Da laufen dann Leute herum, die gerade den lokalen Markt nur noch sehr eingeschränkt kennen, deren Ausbildung längst nicht so gut ist, wie wir sie derzeit in Österreich haben, und deren Zugang zum Konsumenten der eines Serienproduktes ist. Und dazu ist Wohnen zu heikel. Wenn ich das über eine Preiskonkurrenz spiele, leidet die Ausbildungsqualität, leidet die Konsumentenbetreuung, und wohl auch die Sicherheit.
Glauben Sie mir: Ich führe diese Diskussion, habe sie als Obmann natürlich auch zu führen. Aber dass ich sie ausschließlich über den Preis führe, dagegen versuche ich mich zu wehren.

derStandard.at: Sie sagen ja selbst auch immer, dass es schwarze Schafe in Ihrer Branche gibt, nicht zuletzt sind Ihre eingangs angesprochenen Initiativen eine Antwort darauf. Sind Sie nicht auch der Meinung, dass durch eine Begrenzung der Maklerprovisionen diese schwarzen Schafe mit "nur einem Handy und einem BMW", wie sie AK-Mietrechtsexperte Franz Köppl in einem vor wenigen Monaten geführten Interview so schön plakativ bezeichnet hat, aus dem Markt verschwinden würden?

Malloth: Nein. Ich glaube eher, dass die in einen illegalen Markt abweichen werden, wo ich derer überhaupt nicht mehr habhaft werde. Das haben wir auch immer wieder gesehen: Sowohl ein Zurücknehmen des relativ restriktiven Zugangs zu unserem Gewerbe, als auch eine Preisreduktion führen unweigerlich beim Wirtschaftssubjekt dazu, dass es sich denkt: "Wo spare ich das jetzt ein?" Und wo sofort gespart wird, sind Schulungen, Seminare etc. – also die "soft facts". Denn am Computer kann man nicht sparen, der kostet soundsoviel Geld. Und im Zweifel weichen die dann in Richtung eines schwarzen, nicht überschaubaren, und schon gar nicht mit irgendwelchen Sanktionen greifbaren Marktes aus. Ein Beispiel: Heute haben wir eine verpflichtende Berufshaftpflichtversicherung, und die ist nicht billig. Aber die schützt meinen Kunden davor, dass mir ein Fehler passiert. Ich bin nicht fehlerlos – mir sind bereits Fehler passiert. Und ich bin froh, dass ich dort und da versichert war. Aber diese schwarzen Schafe werden diese nicht abschließen, werden nicht in einen Härtefonds einzahlen und ihre Leute nicht in die Fortbildungsveranstaltungen schicken. Dann rennen Wahnsinnige durch die Gegend. Das hatten wir bereits: Als es die schwarzen Ablösen gegeben hat, im Wesentlichen vor 1982, gab's einen Markt, der hochgradig in diese Richtung ging. Und diese Sorge hätte ich eher. Und deswegen muss man da sehr ausbalanciert tätig sein.

derStandard.at: Diese schwarzen Schafe ruinieren aber letztlich das Image Ihrer Branche nachhaltig.

Malloth: Ja, klar. Aber jeder Kunstfehler eines Arztes kratzt am Image der Herrschaften in Weiß, und jeder verlorene Prozess an jenem der Rechtsanwälte. Ich habe mich da auch schon verabschiedet davon. Ich sage jetzt nicht, dass das Image mir nicht wichtig wäre. Wir müssen uns nur klar sein, dass jemand, der ein ganz knappes Gut verwaltet, das für den Einzelnen, für sein persönliches Leben von höchster Bedeutung ist – dass dieser Jemand, wenn er das Gut in der Hand hält und sagt: "Das hat den Preis X", und der andere sagt: "Das ist mir zu teuer" – dass der demjenigen, der dieses Gut mieten oder kaufen will, bahnbrechend symphatisch ist – das wird's nie spielen auf der Welt. Das ist so. Das war auch schon vor fünf Millionen Jahren so, als der erste Verwalter vor einer Höhle stand, mit einer Keule, und sagte: "Du kommst da nicht rein, wenn du nicht zwei Gazellen bringst."
Was mir aber wichtig ist: Dass da draußen am Markt erkannt wird, dass ich eine dem Grunde nach für den Markt und den Konsumenten in vielen Fällen unverzichtbare Dienstleistung bringe, die ihm wirklich was nützt und für die ich auch angemessen entlohnt werden will. Das reicht mir schon. Dass jemand sagt: "Der ist aber lieb!" – nett, wenn auch das noch passiert. Aber das ist nicht mein Hauptziel.

derStandard.at: Was halten Sie von der Idee, für Besichtigungen einen Stundensatz einzuführen?

Malloth: Das haben die Reisebüros versucht. Dieses Modell gibt's also schon. Und das bewirkte, dass die Leute nicht mehr ins Reisebüro gehen, nicht mehr beraten werden, sondern ins Internet schauen, weil dort kostet's nix. Ich glaube aber schon, dass das Szenario der individualisierten Beratung gerade beim Wohnen Sinn macht.
Der Markt akzeptiert einen bestimmten Preis für eine bestimmte Dienstleistung. Wir haben derzeit keine großen Probleme, unsere Provisionen gegenüber unseren Konsumenten einsichtig zu machen. Es ist ja nicht so, dass die Konsumenten heute alle Lämmchen wären, die so schlecht informiert sind und gezwungen sind, in jedem Fall den von mir diktierten Preis zu zahlen. Das stimmt nicht. Der sagt schon: "Pass auf, das ist mir zu viel." Die Lämmchen werden im kommunalen Bereich bedient.

derStandard.at: Aber ist es nicht so, dass der Makler dann sowieso die Wohnung an den nächsten weitervermieten kann, wenn er beim ersten Mieter nicht heruntergehen will mit der Provision?

Malloth: Nein. Das ist in einem Markt der Fall, der nicht im Gleichgewicht ist oder ein reiner Markt ist, den die Anbieter dominieren. Diese Märkte sind eher selten. Das ist aber regional sehr unterschiedlich. In Wien beginnt sich's gerade wieder ein bisschen in Richtung eines Anbietermarktes zu drehen. Man merkt das, weil die Preise steigen und der Raum knapper wird, und das Angebot relativ gering ist. Man hat es in Wien einfach verschlafen, dass pro Jahr um mindestens 2000 Einheiten mehr benötigt werden, als man produziert.
Generell ist diese Diskussion aber auf Wien beschränkt, und hier sogar nur auf ein paar Bezirke. Die politische Bedeutung dieser Diskussion ist deshalb hoch, weil das Wohnrecht eine der letzten politischen Blutwiesen ist, auf der sie sich in der Früh treffen und duellieren können. Da sagt der Köppl (AK-Experte, Anm.), "Das darf nix kosten", und sein Widerpart sagt: "Es muss ein angemessener Preis sein." Und dasselbe spielt sich im Parlament und im Rathaus ab. Die sollen das bleiben lassen.

derStandard.at: Man hat eh das Gefühl, dass nichts weitergeht. Siehe Gebühren der öffentlichen Hand: Die Mieterschützer sagen, dass die Mieten exorbitant gestiegen sind, die Immobilienwirtschaft sagt, dass die Mieten sogar unter der Inflationsrate zugelegt haben und die Kanalgebühren etc. für die Preissteigerungen verantwortlich sind.

Malloth: Ich kann immerhin einen Beweis anbringen: Ich bin der einzige, der in Österreich einen Immobilienpreisspiegel herausgibt, der nicht aus Angeboten gefüttert wird, sondern mit echten Abschlüssen. Das heißt: Ich weiß, dass zum Beispiel im Jahr 1994, bei Einführung des Richtwertsystems, der durchschnittliche Mietzins für die Kategorie-A-Wohnung bei etwa 65 bis 85 Schilling gelegen ist. Das ist das, was wir heute mit Untergrenze 4,50 Euro und Obergrenze bis 6,50 oder 7 Euro sehen. Und das ist genau so viel. Aber dazwischen sind zehn Jahre mit jeweils einer realen Inflationsrate von 2,50 Prozent – von den letzten Inflationsraten will ich gar nicht sprechen. Das heißt, wir haben keine inflationsbedingte permanente Steigerung der Mieten gehabt. Wenn jetzt Köppl dazu sagt: "Ja, aber ich kenne Wohnungen, da musst du in Wien 8,50 oder 9 Euro dafür zahlen" – dann sage ich: Ja, wenn du in der Josefstadt wohnen willst, in der XY-Gasse und in Fußnähe zum Rathaus – das ist so, und wird immer so sein. Wenn du das verbieten willst, glaub mir: Dann werden die das anders zahlen. Dann sitzen die im Stiegenhaus und geben einander das Geld.
Ich bin vor allem Minister Bartenstein dankbar: Der hat die Situation wirklich erkannt und die Diskussion weitgehend kalmiert. Das war gut so. Die sollen die Spezialisten darüber reden lassen. Es zum Spielball der Politik zu machen, das finde ich verantwortungslos.

derStandard.at: Was sollte die Politik stattdessen tun?

Malloth: Alleine wenn die Mietvertragsgebühr abgeschafft wird – wie das im letzten Regierungsübereinkommen übrigens drinnen stand -, dann würde das mit einem Schnitt den Vorgang des Vertragsabschlusses um 300 bis 700 Euro billiger machen. Und ich bin auch dafür, sich die Kautionen anzuschauen. Da gab's und gibt es Fälle, wo aus meiner Sicht die Höhe der Kaution einfach zu hoch ist. Es ist nicht notwendig, dass ich bei einem Tausender Mietzins sechs Monatsmieten an Kaution einhebe.

Ich bin Gemeinderat in einer sehr kleinen Gemeinde, und ich weiß sehr wohl, was die Leute dort verdienen. Und 6000 Euro für die Kaution kann sich der 20-jährige Familienvater einfach nicht leisten. Da braucht er den Papa, die Mama, die Oma und die Tante dafür. Aber hier etwas zu ändern, das wurde nicht einmal angedacht.

Zur Person

Der Jurist Thomas Malloth, geb. 1962, ist Alleininhaber der Kanzlei Dr. Gerhard Stingl, Immobilientreuhand und Wohnhaussanierung. Er war mehrere Jahre lang Präsident des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI), bevor er 2005 Obmann des WKÖ-Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder wurde. Daneben ist er allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für das Liegenschaftswesen und Lehrbeauftragter u.a. an der TU Wien.

  • Thomas Malloth: "6000 Euro für die Kaution kann sich der 20-jährige
Familienvater einfach nicht leisten. Da braucht er den Papa, die Mama,
die Oma und die Tante dafür."
    foto: derstandard.at/putschögl

    Thomas Malloth: "6000 Euro für die Kaution kann sich der 20-jährige Familienvater einfach nicht leisten. Da braucht er den Papa, die Mama, die Oma und die Tante dafür."

  • Wirtschaftsminister Martin Bartenstein ist der Fachverbands-Obmann dankbar: "Der hat als einziger die Situation erkannt und die Diskussion kalmiert."
    foto: derstandard.at/putschögl

    Wirtschaftsminister Martin Bartenstein ist der Fachverbands-Obmann dankbar: "Der hat als einziger die Situation erkannt und die Diskussion kalmiert."

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