Abwertungen drücken Immobilien-Ergebnisse

29. August 2008, 19:12
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Die Markteinschätzung der Immobilieninvestoren hat sich verändert, sie erwarten nun höhere Renditen. Für die Immofirmen ist damit die Zeit der Aufwertungsgewinne vorbei, sie müssen massiv abwerten

Wien - Atrium (früher Meinl European Land), die CA-Immo und die Immofinanz schockten die Anleger am Freitag mit massiven Gewinneinbrüchen, die ausschließlich auf die Abwertung ihrer Immobilien zurückzuführen sind. Nach Jahren stetiger Aufwertungsgewinne tritt nun das Gegenteil ein.

Ausschlaggebend dafür ist die extreme Unsicherheit an den Märkten. Im ersten Halbjahr gab esnur wenige Transaktionen, die die Immobilienbewerter als Referenz für ihre Bewertung heranziehen konnten. Parallel dazu waren sie mit steigenden Zinsen, Margendruck und höheren Risikoprämien konfrontiert. Mittlerweile notieren die meisten Immofirmen weit unter ihrem inneren Wert (Net Asset Value, der den Nettoimmobilienwert widerspiegelt). Das wiederum hat zur Folge, dass die Investoren mit sinkenden Immobilienpreisen und steigenden Renditen rechnen.

Steigende Zinsen

Ein Beispiel: Bei einer Jahresmiete von zwölf Mio. Euro erwartete sich der Investor 2006 eine Rendite von sechs Prozent. Zwölf Mio. dividiert durch 0,06 ergibt einen Kaufpreis für das Objekt von 200 Mio. Euro. Nun sind die Investoren mit steigenden Zinsen konfrontiert und erwarten nicht mehr sechs, sondern 6,5 Prozent Rendite für das gleiche Objekt. Zwölf Mio. Euro Mieteinnahmen dividiert durch 0,065 ergibt aber nur noch einen Wert von 184 Mio. Euro. Die Immobilienbewerter, die die Gesellschaften zweimal jährlich bewerten, sind gezwungen, die geänderten Markterwartungen (Renditen) in ihre Bewertungen aufzunehmen. Wenn der Markt für einen speziellen Immobilientyp eine höhere Rendite erwartet, müssen sie das gesamte Portfolio einer Gesellschaft entsprechend abwerten. Wenn es sich um große Gesellschaften wie eben CA Immo, Immofinanz oder Atrium handelt, dann kann das zu Gewinneinbrüchen oder gar Verlusten führen. An den Mieteinnahmen hat sich nichts geändert, verschoben hat sich eben nur die Renditeerwartung der Investoren.

In der Vergangenheit hat dieser Mechanismus zu jährlichen Aufwertungen geführt, weil sich die Investoren von 2003 bis 2007 mit geringeren Renditen zufrieden gaben. Und nun geht eben der Zug in die umgekehrte Richtung.

Es gibt aber auch Gesellschaften wie Warimpex oder UBM, die grundsätzlich nur zu Herstellungs- oder Anschaffungskosten bilanzieren und daher in der Vergangenheit nicht aufgewertet haben und jetzt nicht abwerten müssen.

Atrium/MEL negativ

Besonders hart traf es im ersten Halbjahr Atrium. Das operative Nettoergebnis drehte von plus 105 Mio. Euro auf minus 2,8 Millionen Euro. Die Bruttomieteinnahmen sind um drei Prozent auf 64 Millionen Euro gestiegen. Der Marktwert der Immobilienanlagen betrug zwei Milliarden Euro. Die Atrium/MEL-Zertifikate notierten am Freitag bei 6,53 Euro. Das Jahreshoch lag bei 14 Euro.
Betroffen von den Abwertungen sind fast ausschließlich die im Ausland tätigen Gesellschaften. So sank das Konzernergebnis der CA Immo International im Halbjahr um 79 Prozent auf 7,8 Mio. Euro.

Bei der Immofinanz brach 2007/08 infolge der Abwertungen ihrer 55-Prozent-Tochter Immo-east das Ergebnis um ein Drittel ein. Wurden im Vorjahr noch Aufwertungsgewinne von 750 Mio. Euro verbucht, gab es heuer Abwertungen von 370 Mio. Euro.  (Claudia Ruff, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 30./31.8.2008)

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    Nach dem Auf geht es nun mit den Immobilienbewertungen kräftig bergab.

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