Büromarkt vor Konsolidierung

16. Dezember 2002, 13:52
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Immobilien-Experten sehen Wohnungsmarkt im Aufwind - Zusätzliche Dynamik durch EU-Erweiterung und Vertragswechsel

Wien - Die Immobilien-Experten der Bank Austria Creditanstalt (BA-CA) erwarten ab 2003 eine verstärkte Konsolidierung am Wiener Büromarkt, also weniger neu hinzu kommende Flächen und einen Anstieg der Leerstandsrate. Für den schwachen Wohnungsneubau erwarten sie höhere Fertigstellungszahlen als zuletzt: Der Wohnungsmarkt dreht in den Ballungszentren wieder von einem Angebots- zu einem Nachfragemarkt. Großes Potenzial für Investoren sieht BA-CA-Immobilienvorstand Bruno Ettenauer in den EU-Erweiterungsländern, namentlich in Ungarn, Tschechien und Polen.

Heuer und kommendes Jahr würden vermutlich 300.000 m2 neue Büroflächen auf den Wiener Markt kommen, schätzt Ettenauer, ebenso viel wie im Jahr 2000 und damit deutlich weniger als im bisherigen Rekord-"Jahr der Türme" 2001 mit 480.000 m2. Mit einer Leerstandsrate von heuer 4 bis 5 Prozent, die 2003 freilich etwas ansteigen werde, bewege sich Wien auf vergleichbaren Niveaus wie München, Frankfurt oder London und im Europavergleich im unteren Drittel. Dieses Ausmaß sei nicht beängstigend, da es kein Strukturproblem anzeige, sondern Ausdruck der schwachen Konjunktur sei, meinte Ettenauer am Montag in einem Pressegespräch.

Wiener Büros lägen mit Mietpreisen für Toplagen von rund 21 Euro Nettomiete je m2 im Europavergleich ebenfalls im unteren Drittel. In Berlin würden rund 28 Euro erreicht, in Frankfurt 43 Euro, verwies Ettenauer auf Zahlen von HVB Real Estate sowie von Jones Lang Lasalle. Wien habe ein über Jahre hinweg leicht steigendes Mietniveau aufgewiesen, derzeit sei es konstant. In Wien würden die häufig zitierten 6 bis 6,5 Prozent Rendite auf - gesamteuropäisch betrachtet - niedrigem Mietzinsniveaus erreicht. Zunehmend würden die lange dominierenden Developer-Modelle von langfristigen Leverage-Finanzierungen mit Portfolios an fertig gestellten Objekten abgelöst.

Eine zusätzliche Nachfrage sei 2003/04 durch Umschichtungen in Folge zahlreich auslaufender mehrjähriger Mietverträge zu erwarten sowie durch die EU-Erweiterung: Mittelfristig 30.000 neue Jobs durch die Erweiterung würden 450.000 bis 600.000 m2 neue Büroflächen erfordern. In Wien werde nahezu jeder zweite größere Neubau von der BA-CA finanziert, so Ettenauer.

Dem Wohnbau sagt der zuständige BA-CA-Fachmann und Vorstandsdirektor der Bank Austria Creditanstalt Wohnbaubank, Karl Ecker, eine Renaissance in Gestalt wieder steigender Fertigstellungszahlen voraus. Seit dem Bewilligungs-Rekord von bundesweit fast 67.000 Einheiten im Jahr 1995 gab es bis zum Vorjahr einen Rückgang von etwa 40 Prozent, heuer dürften die Bewilligungen wieder steigen - und zeitverzögert die Fertigstellungen. Mitte der 90er Jahre entfiel noch jede dritte Neubauwohnung auf einen gemeinnützigen Bauträger, 1999 war es nur mehr gut jede vierte. Zugleich sind die gewerblichen Wohnbauträger stärker in den Vordergrund getreten.

Laut Schätzung von Ecker errichten die Gemeinnützigen derzeit 16.000 bis 17.000 der rund 20.000 Wohnungen in Mehrgeschoß-Bauten, die wiederum rund die Hälfte aller neuen Wohnungen ausmachen. Wegen ihrer besonderen Stabilität plädiert Ecker dafür, die Gemeinützigen bei den Basel-II-Regeln als Sondergruppe zu sehen, bei deren Krediten Eigenmittelunterlegung ausreichen sollte. Eine wieder leicht zunehmende Bautätigkeit im Wohnbereich erwartet der BA-CA-Spezialist auch durch die leicht zunehmende Altersgruppe der 20- bis 24-jährigen. In Ballungszentren - etwa Wien und Salzburg - drehe sich der Markt bereits von einem Angebots- in einen Nachfrage-Markt, regionale Überhänge seien zum Teil schon abgebaut.

Starkes Investoren-Interesse ortet Immobilienvorstand Ettenauer neben dem heimischen Markt auch für die Zentral/Osteuropa (CEE), für die die BA-CA als Teilkonzern der HypoVereinsbank regional ebenfalls zuständig ist. 2003 werde die BA-CA mit ihrem ersten CEE-Spezialfonds auf den Markt kommen. Diese Fonds sind für die Advanced Real Estate Markets länderübergreifend und für die Medium Advanced Real Estate Markets (Kroatien, Jugoslawien, Bulgarien, Rumänien) als Spezialfonds geplant. In den bereits entwickelten Immobilien-Märkten im Osten wolle die HVB Group ihr Finanzierungsvolumen bis 2005 von derzeit knapp 2 Mrd. Euro auf 4 Mrd. Euro mehr als verdoppeln.

Für Österreich erhofft Ettenauer, dass 2003 endlich das längst überfällige Immobilieninvestmentfondsgesetz kommt. Für diesen Bereich plant die BA-CA dann ein Volumen von 600 bis 800 Mio. Euro. Die BA-CA Wohnbaubank wird heuer laut Ecker beim Emissionsvolumen neuer Wohnbauanleihen mit knapp 450 Mio. Euro bei deutlich über 50 Prozent Marktanteil liegen (nach 320 Mio. Euro im Vorjahr), insgesamt verzeichnet man hier einen Anteil von knapp 40 Prozent. Für 2003 hat man ein ebenso hohes Volumen an Neuemissionen budgetiert. (APA)

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BA-CA
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