Makler müssen alles wissen - oder warnen

2. September 2002, 19:39
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Oberster Gerichtshof definiert Aufklärungsplichten streng - Immobilienmaklern drohen hohe Haftungssummen

Wien - Immobilienmakler müssen Interessenten über das Bestehen oder Fehlen von Bau- und Benützungsbewilligungen aufklären. Auf die Informationen des Verkäufers dürfen sie sich dabei nicht verlassen. Makler sind vielmehr verpflichtet, Verkäuferinformationen auf ihre Richtigkeit zu überprüfen.

Wenn Immobilienmakler unrichtige Informationen ungeprüft an Interessenten weitergeben, verletzen sie ihre nebenvertragliche Beratungspflicht schuldhaft. Schadenersatzpflicht ist die Konsequenz. Zu diesem Ergebnis gelangte der Oberste Gerichtshof (OGH) in seiner Entscheidung 4 Ob 8/02h vom 28. 5. 2002. Da bisher Rechtsprechung des OGH zu dieser Frage fehlte, hat die Entscheidung auch grundsätzliche Bedeutung.

Offensichtlich erwartet sich der OGH von einem Immobilienmakler die Einhaltung folgender Vorgangsweise: Als Sachverständiger hat ein Immobilienmakler zu wissen, wann welche Bau- und Benützungsbewilligungen und sonstigen behördlichen Genehmigungen vorliegen müssen. Die erforderlichen Bescheide muss er dem Verkäufer abverlangen. Erhält er sie nicht, ist es am Maker bei den Behörden selber nachzuschauen oder den Interessenten zu warnen.

Die ausdrückliche Warnung ist das Schlupfloch, das jeden Fachmann von der Haftung befreit und das der OGH natürlich auch den Maklern zugesteht. Zu erwarten ist daher, dass die meisten Makler nicht ihr Fachwissen auffrischen und mit umfangreichen Überprüfungen der im Bestand befindlichen Objekte beginnen werden. Vielmehr werden sie künftig wohl umfangreich und sehr deutlich darauf hinweisen, was sie alles nicht überprüft haben und welche zahlreichen Risken im Falle eines Erwerbes für den Klienten bestehen.

Gewissenhafte haften

Auch besonders gewissenhaften Maklern wird nichts anderes übrig bleiben, da die Gefahr möglicher Haftungen zunehmend unüberschaubar wird: Folgt man dem Wortlaut des Gesetzes, hat ein Makler auf sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäftes wesentlich sind, hinzuweisen.

Laut OGH-Entscheidung soll die Beratung des Maklers dem Interessenten die Möglichkeit schaffen zu entscheiden, ob er abschließen oder besser weitere Nachforschungen durchführen will. Dazu kommt noch die Pflicht, nicht auf die Angaben des Verkäufers zu vertrauen, sondern selbst Nachforschungen zu betreiben.

Das Umfallen um die Provision bei Verletzung der Maklerpflichten ist für den Makler noch das geringste Risiko. "Haftung" bedeutet konkret Ersatzpflicht für alle Nachteile, die dem Käufer durch die mangelhafte Aufklärung entstehen. Im entschiedenen Fall müssen lediglich die Vertragserrichtungskosten und die Darlehenszinsen ersetzt werden. In Fällen, bei denen ein Verkäufer zu einer Rückabwicklung aber nicht bereit ist und auch nicht gezwungen werden kann und etwa aufgrund einer nur eingeschränkten Nutzung laufend Nachteile entstehen, wäre die Ersatzpflicht des Maklers sogar unbegrenzt. (DER STANDARD, Printausgabe 3.9.2002)

Von Georg Orator, Partner bei Baier Lambert Rechtsanwälte, Wien, E-Mail: blr@baierlambert.com
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