Mancherorts sind die Preise für Wohnungen und Häuser zuletzt zwar leicht gesunken. Wirklich leistbarer wurden Immobilien deswegen aber in weiten Teilen des Landes nicht – sehr zum Leidwesen all jener Menschen, die zwar gern kaufen würden, aber keinen Kredit bekommen. Denn bei den hohen Preisen frisst die Tilgung des Kredits schnell einen Großteil des Einkommens – selbst in besser verdienenden Haushalten, wie die Vergleichsplattform Durchblicker berechnete. Geld von der Bank gibt es unter solchen Umständen nicht: Laut Kreditregeln dürfen nur 40 Prozent des Haushaltseinkommens dafür aufgewendet werden.

Vom Haus mit Garten träumen viele Menschen hierzulande.
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Auch die Unicredit Bank Austria befand vor wenigen Wochen, dass die Leistbarkeit von Wohnimmobilien seit 2004 stark gesunken ist. Die dahinterliegende Rechnung: Das durchschnittliche Nettoeinkommen erhöhte sich seit 2004 um mehr als 64 Prozent. Die Preise für Wohnimmobilien sind in diesem Zeitraum aber um weit mehr als 100 Prozent gestiegen.

Kein Tiny House

Somit hat sich die Leistbarkeit von Wohnimmobilien seit 2004 um 45 Prozent reduziert. Ein Jahreseinkommen reichte 2023 nur noch für 7,5 Quadratmeter Wohnraum, damit geht sich nicht einmal ein Tiny House aus. 2004 waren es noch 14 Quadratmeter. Immerhin hat ein Käufer in dieser fiktiven Rechnung 2023 einen halben Quadratmeter hinzugewonnen, weil die Preise leicht gesunken sind.

Auch Raiffeisen Research beschäftigte sich erst vor kurzem mit der Leistbarkeit – oder Unleistbarkeit – von Wohnraum. Zu einem wichtigen Thema sei diese erst durch die Zinswende Mitte 2022 geworden, heißt es in der Analyse. Denn zuvor hatten sinkende Zinsen steigende Preise ausgeglichen, wodurch die Schuldendienstquote für viele Haushalte noch in einem akzeptablen Bereich geblieben war.

Die Preisrückgänge seien bisher überraschend gering ausgefallen, heißt es in einem Report, österreichweit beträgt das Minus seit dem Erreichen des Preisgipfels im dritten Quartal 2022 lediglich vier Prozent. Zum Vergleich: In den beiden Jahren zuvor gab es ein Plus von 23 Prozent. Und auch wenn es in manchen Bezirken des Landes heuer noch leicht bergabgehen könnte: Der ganz große Preissturz, auf den viele sehnsüchtig gewartet haben, wird mit großer Wahrscheinlichkeit ausbleiben. Daran dürfte auch die Zinssituation nicht viel ändern, obwohl die Mehrheit der Fachleute für die kommenden Monate erste Zinsschritte nach unten erwartet.

Sinken bald die Zinsen?

Für heuer wird konkret noch eine schrittweise Senkung um insgesamt 0,75 Prozent, für das kommende Jahr wird eine Senkung um einen Prozentpunkt erwartet. In Stein gemeißelt ist das freilich nicht. Bei Durchblicker hat man zuletzt auch steigende Zinsen für 2025 für "denkmöglich" gehalten. Beim Konkurrenten Infina geht man wiederum von einem "anhaltenden Zinsplateau mit möglichen geringen Zinsschwankungen nach oben und unten" aus. Sehr viel billiger werden Kredite also in naher Zukunft nicht werden.

Eine Rückkehr zu Null- und Negativzinsen hält Ökonom Reith auch längerfristig für eher unwahrscheinlich. "Auf die schnellen und kraftvollen Zinserhöhungen folgen sicher keine ebenso schnellen und kraftvollen Zinssenkungen", sagt er.

Ob sich das Wohnbaupaket der Regierung auf die Leistbarkeit auswirken wird, bleibt abzuwarten. Käuferinnen und Käufer können sich durch den Erlass von Grundbuch- und Pfandeintragungsgebühren bis zu 11.500 Euro sparen. Laut einer Berechnung von Durchblicker erhöht sich die Leistbarkeit dadurch nur minimal. Auch günstige Darlehen sind in diesem Wohnbaupaket vorgesehen. Allerdings gibt es für die Länder hier noch offene Fragen – und die Befürchtung, dass das Prozedere derart komplex sein könnte, dass manche Banken lieber gleich die Finger davon lassen.

Hoffnung auf nächstes Jahr

"Kurz- bis mittelfristig" sieht Infina-Chef Christoph Kirchmair keine drastische Verbesserung der Leistbarkeit. Auch Raiffeisen-Ökonom Reith kann Kaufwilligen ohne das nötige Budget für heuer wenig Hoffnung machen. Er rechnet erst 2025 und 2026 wieder mit einem "einigermaßen akzeptablen" Niveau bei der Leistbarkeit. Das dürfte dann aber weniger an sinkenden Preisen und Zinsen, sondern an steigenden Einkommen liegen. (Franziska Zoidl, 19.5.2024)